Édito : Informer mais surtout protéger

Les diagnostics immobiliers ont vocation à informer, grâce à l'intervention d'un tiers indépendant, les acquéreurs et les locataires sur les risques existants dans les biens immobiliers qu'ils convoitent. Cette démarche de transparence constitue une protection juridique pour les vendeurs et les bailleurs, mais elle s'accompagne aussi de certaines obligations lorsque ces risques s'avèrent être trop menaçants pour la sécurité des personnes, des biens ou de l'environnement.
Par la clarté de ses rapports et sa pédagogie, votre diagnostiqueur AGENDA vous éclaire sur les obligations réglementaires résultant de ses constatations. Au-delà des obligations, il vous conseille également sur les actions qui peuvent être mises en œuvre pour protéger au mieux le bien, ses occupants et notre environnement.

Votre diagnostiqueur AGENDA

Encore du nouveau pour le DPE au 1^er juillet 2024

Le DPE va prochainement connaitre deux évolutions : la modification des seuils des étiquettes pour les logements de petite surface et la révision de la surface prise en compte pour les estimations de consommation d'énergie.

Comme évoqué dans notre précédente Transparence, les seuils des classes énergétiques des logements de moins de 40 m² vont bien être modifiés à compter du 1^er juillet 2024. S'il est déjà possible de visualiser la future classe énergétique d'un logement sur le site observatoire-dpe-audit.ademe.fr, l'attestation de changement d'étiquette ne pourra être téléchargée par les propriétaires qu'à compter du 1^er juillet 2024. Elle sera à joindre au DPE pour tout acte de vente ou de location.
Cette modification s'accompagne d'une autre évolution concernant la surface utilisée pour les ratios des consommations d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Tous les locaux chauffés pour l'usage principal d'occupation humaine et d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m intégreront la surface de référence du DPE à compter du 1^er juillet 2024. Certaines pièces aménagées en sous-sol, jusqu'à présent exclues, seront alors prises en compte dans les calculs du DPE, ce qui pourrait entrainer une évolution de la classe énergétique de certains logements.

Besoin de conseils pour vos démarches de consultation et de téléchargement de l'attestation de changement d'étiquette ?

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Focus sur la validité d'usage des diagnostics

Il n'est pas rare de voir circuler des informations imprécises voire erronées sur la validité des diagnostics immobiliers. Fournir des documents valides à un acquéreur ou à un locataire constitue pourtant un impératif pour les acteurs impliqués dans la transaction. En la matière, un petit rappel réglementaire n'est jamais inutile...

Quelles conséquences pour quel diagnostic ? 

Les diagnostics immobiliers fournissent des informations objectives sur l'état d'un bien. Il n'est pas rare qu'ils permettent d'identifier des problèmes techniques, sanitaires ou environnementaux plus ou moins graves qui, dans certains cas, impliquent des obligations pour des raisons évidentes de sécurité.

Réduire l'exposition aux matériaux dangereux
La mission d'un diagnostiqueur ne se limite pas à identifier et localiser les matériaux contenant de l'amiante et les peintures au plomb. Il en analyse aussi l'état de conservation afin d'évaluer les risques sanitaires pour les occupants qui peuvent conduire à des actions de prévention ou de sécurisation.
Ainsi, dans le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP), les revêtements sont classés selon 4 niveaux dont le dernier (revêtement positif dégradé) correspond à un risque immédiat pour les occupants. Le propriétaire est donc soumis à une obligation de travaux pour y remédier, soit par retrait, soit par confinement. De plus, si le nombre de ces éléments dépasse certains seuils ou si le diagnostiqueur constate des facteurs de dégradation du bâti caractérisant un habitat insalubre, il a l'obligation de transmettre une copie de son rapport à l'Agence Régionale de Santé (ARS).
Concernant l'amiante, des obligations réglementaires ou des recommandations de gestion sont émises en fonction du type de matériau amianté et de son état de conservation. Il peut s'agir d'une simple surveillance périodique, de mesures d'empoussièrement pour évaluer le niveau d'exposition, de mesures de protection des matériaux pour éviter leur dégradation ou encore de travaux de retrait ou d'encapsulage si les matériaux sont en mauvais état et donc susceptibles d'émettre spontanément des fibres d'amiante.

Remédier aux dangers des installations
Les dangers liés aux installations de gaz ou d'électricité sont connus de tous. Si les anomalies relevées lors des diagnostics gaz et électricité sont exemptes de toute obligation de travaux, le propriétaire doit être conscient des risques pour la sécurité des personnes et des biens et y remédier, tout particulièrement pour un bailleur dont la responsabilité pourrait être engagée en cas d'accident. Toutefois, dans le cadre d'un diagnostic gaz, il arrive que le diagnostiqueur détecte une anomalie suffisamment préoccupante appelée DGI (Danger Grave et Immédiat) comme la présence de tubes souples pour l'alimentation des appareils ou encore le mauvais raccordement d'une chaudière au conduit d'évacuation. Il est alors dans l'obligation de condamner tout ou partie de l'installation, avec pose d'une étiquette le signalant. Il doit aussi en avertir le distributeur et remplir une fiche informative «distributeur de gaz» à remettre à son client. Tant qu'une anomalie DGI subsiste, l'alimentation en gaz ne pourra être rétablie dans le logement.

Le diagnostic des installations d'assainissement non collectif (ANC) réalisé lors d'une vente impose également des travaux en cas d'anomalie présentant des dangers pour la santé des personnes et/ou des risques de pollution de l'environnement. Réglementairement, les travaux de suppression de ces anomalies incombent à l'acquéreur qui dispose d'un délai d'un an après la signature de l'acte authentique pour les réaliser. Concernant les installations d'assainissement collectif, s'il n'existe aucune réglementation nationale imposant un contrôle en cas de vente, certaines collectivités territoriales ont fait le choix de le rendre obligatoire sur leur territoire. Les conséquences, pour le vendeur et l'acquéreur, dépendent donc des réglementations locales.

Parasites du bois et signalement des infestations
La réglementation n'impose pas de travaux si des indices d'infestation de termites ou de mérules ont été repérés, mais elle oblige le propriétaire à les déclarer en mairie dans le mois suivant l'édition du rapport.

Des pathologies et des anomalies rencontrées lors de la réalisation de diagnostics immobiliers

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