Newsletter Transparence N°76

Édito : L'impact de l'audit énergétique

L’audit énergétique réglementaire a suscité de nombreuses attentes et soulève des interrogations quant à ses impacts sur le marché immobilier. Bien qu’il soit encore trop tôt pour en mesurer pleinement les effets, des premières tendances se dégagent.
Tandis que l’on constate sur le marché une hausse du nombre de biens classés F et G accompagnée d’une baisse de leurs prix, on remarque aussi une augmentation des opérations de travaux de rénovation énergétique, même si les difficultés d’approvisionnement en matériaux et le manque de main d’œuvre qualifiée ralentissent l’amélioration du classement des logements.
L’audit énergétique, en offrant une vision précise des pistes d’amélioration possibles, contribue grandement à cet élan, d’autant plus que sortir de la catégorie des passoires thermiques n’est pas si inaccessible que l’on pense. La plupart du temps, un budget inférieur à 20 000 € s’avère suffisant. Et les propriétaires commencent à en prendre conscience !
L’audit énergétique, tout comme le DPE, ne sont que des outils au service de l’objectif de neutralité carbone, et soyez sûrs que le réseau est très impliqué dans la réussite de cette ambition.

Votre diagnostiqueur AGENDA

Devoir de conseil et jurisprudence « mérule »

Dans le cadre de leur devoir de conseil, les agents immobiliers peuvent être amenés à recommander à leurs clients la réalisation d’un état parasitaire, permettant de vérifier la présence ou non d’une infestation de mérule, sous peine de voir leur responsabilité engagée. Mais avec certaines limites, comme la jurisprudence en atteste.

Condamnée en appel pour « manquement à son obligation d'information et de conseil »,
une agence immobilière a vu son pourvoi en cassation rejeté en mai 2022. Dans cette affaire de vente d'une maison infestée par la mérule, la Cour de cassation a estimé que le diagnostiqueur avait suffisamment alerté des risques en mentionnant la présence de pourriture cubique dans les observations de son diagnostic termites. Aucun état parasitaire n'ayant cependant été réalisé, la Cour de cassation a motivé le rejet du pourvoi par le fait que la mention de la pourriture cubique aurait dû éveiller « la prudence du professionnel de la vente immobilière, s'agissant d'une indication anormale, pouvant traduire la présence de mérule ».

Une décision de la Cour de cassation datant de 1987 fixe néanmoins des limites à l’obligation de conseil des agents immobiliers, qui doit s’apprécier « en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ». En d’autres termes, l’étendue du devoir de conseil de l’agent immobilier dépend du degré de connaissances et de compétences de l’acheteur. C’est pourquoi elle a estimé en mars 2022, dans le cadre de la vente d’un immeuble dans lequel la présence de mérule a été découverte, que l’agent immobilier n’était pas tenu de conseiller à l’acquéreur la réalisation d’un état parasitaire, en justifiant sa décision notamment par le fait que ce dernier était un professionnel de l’immobilier et qu’il avait acquis le bien « en connaissance de son état de vétusté, de son absence d’occupation depuis des années et de la présence d’humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques, qu’il était ainsi averti de risques potentiels de mérule […] et qu’il avait renoncé devant le notaire à demander au vendeur la réalisation d’un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon ».

Ces décisions rappellent l’importance de prendre connaissance des rapports de diagnostics immobiliers et, si besoin, de solliciter les diagnostiqueurs pour les décrypter.

DPE : de l'importance des données disponibles

Depuis sa réforme en juillet 2021, le DPE n'apprécie pas l'incertitude, au point que des données trop lacunaires dégraderont forcément la classe énergétique qui en est issue. La preuve avec cet exemple illustrant l'influence de la prise en compte de l'isolation sur la note d'une même maison.
Le diagnostiqueur dispose de plusieurs possibilités pour renseigner les données dans le moteur de calcul qui déterminera la classe énergétique : l'observation ou la mesure, les justificatifs (factures) fournis par le propriétaire, les données en ligne disponibles et, enfin, les valeurs par défaut en fonction de l'année de construction. Bien souvent, les propriétaires n'ont pas conscience de l'influence de la précision des données sur le classement énergétique de leur bien.
Ainsi, une maison pour laquelle le diagnostiqueur ne connait ni le niveau d'isolation (absence de justificatif, observation et mesure impossibles), ni la date de construction (inconnue ou antérieure à 1975, date d'entrée en vigueur de la première réglementation thermique), verra sa note particulièrement dégradée en raison du recours aux valeurs par défaut. Dans notre exemple, la maison serait alors classée en G, ce qui obligerait à réaliser un audit énergétique en cas de vente, et aurait pour conséquence de la rendre impropre à la location dès 2025.

Dès lors que l’on connait sa date de construction et si celle-ci est postérieure à 1974, le diagnostiqueur immobilier peut recourir aux valeurs d’isolation par défaut en fonction de cette date. Conséquence immédiate :
la classe énergétique est déjà bien meilleure que lorsque la date de construction est inconnue.
Enfin, si le diagnostiqueur est en capacité de déterminer l’isolation réelle, par l’observation et la mesure ou en s’appuyant sur des justificatifs, la classe énergétique se trouve encore améliorée.
Cet exemple illustre parfaitement l’importance de la précision des données d’entrée sur la classe énergétique d’un même bien et de l’implication des propriétaires à rassembler un maximum d’éléments d’information avant la visite du diagnostiqueur.

Copropriété : à partir du 1^er janvier 2024, une nouvelle information obligatoire pour la vente d'un lot 

Véritable programmation sur 10 ans des travaux de sauvegarde de l'immeuble, de protection de la santé et de la sécurité des occupants, de réduction des consommations d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre, le Plan pluriannuel de travaux (PPT) se généralise dans les copropriétés, avec des incidences sur les futures ventes.

À partir du 1er janvier 2024, le vendeur d'un lot appartenant à un immeuble à usage total ou partiel d'habitation, soumis au statut de la copropriété et comportant plus de 200 lots, devra en effet remettre à l'acquéreur le PPT adopté ou, à défaut de PPT, le projet de PPT.
Cette obligation concernera aussi les copropriétés de 51 à 200 lots en 2025, puis toutes les copropriétés en 2026.

Pour en savoir plus sur le PPT, demandez votre DIAG MAG spécial « Diagnostics des immeubles en copropriété » à votre diagnostiqueur AGENDA !

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Transparence N° 75 - Mars 2023

L'information en toute franchise : L'audit énergétique pour la vente des passoires thermiques et le projet de PPT pour les copropriétés sont deux nouvelles obligations qui illustrent toute la complexité de la réglementation immobilière. 

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