Édito : L'impact de l'audit énergétique
L’audit énergétique réglementaire a suscité de nombreuses attentes et soulève des interrogations quant à ses impacts sur le marché immobilier. Bien qu’il soit encore trop tôt pour en mesurer pleinement les effets, des premières tendances se dégagent.
Tandis que l’on constate sur le marché une hausse du nombre de biens classés F et G accompagnée d’une baisse de leurs prix, on remarque aussi une augmentation des opérations de travaux de rénovation énergétique, même si les difficultés d’approvisionnement en matériaux et le manque de main d’œuvre qualifiée ralentissent l’amélioration du classement des logements.
L’audit énergétique, en offrant une vision précise des pistes d’amélioration possibles, contribue grandement à cet élan, d’autant plus que sortir de la catégorie des passoires thermiques n’est pas si inaccessible que l’on pense. La plupart du temps, un budget inférieur à 20 000 € s’avère suffisant. Et les propriétaires commencent à en prendre conscience !
L’audit énergétique, tout comme le DPE, ne sont que des outils au service de l’objectif de neutralité carbone, et soyez sûrs que le réseau est très impliqué dans la réussite de cette ambition.
Votre diagnostiqueur AGENDA
Devoir de conseil et jurisprudence « mérule »
Dans le cadre de leur devoir de conseil, les agents immobiliers peuvent être amenés à recommander à leurs clients la réalisation d’un état parasitaire, permettant de vérifier la présence ou non d’une infestation de mérule, sous peine de voir leur responsabilité engagée. Mais avec certaines limites, comme la jurisprudence en atteste.
Condamnée en appel pour « manquement à son obligation d'information et de conseil »,
une agence immobilière a vu son pourvoi en cassation rejeté en mai 2022. Dans cette affaire de vente d'une maison infestée par la mérule, la Cour de cassation a estimé que le diagnostiqueur avait suffisamment alerté des risques en mentionnant la présence de pourriture cubique dans les observations de son diagnostic termites. Aucun état parasitaire n'ayant cependant été réalisé, la Cour de cassation a motivé le rejet du pourvoi par le fait que la mention de la pourriture cubique aurait dû éveiller « la prudence du professionnel de la vente immobilière, s'agissant d'une indication anormale, pouvant traduire la présence de mérule ».
Une décision de la Cour de cassation datant de 1987 fixe néanmoins des limites à l’obligation de conseil des agents immobiliers, qui doit s’apprécier « en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ». En d’autres termes, l’étendue du devoir de conseil de l’agent immobilier dépend du degré de connaissances et de compétences de l’acheteur. C’est pourquoi elle a estimé en mars 2022, dans le cadre de la vente d’un immeuble dans lequel la présence de mérule a été découverte, que l’agent immobilier n’était pas tenu de conseiller à l’acquéreur la réalisation d’un état parasitaire, en justifiant sa décision notamment par le fait que ce dernier était un professionnel de l’immobilier et qu’il avait acquis le bien « en connaissance de son état de vétusté, de son absence d’occupation depuis des années et de la présence d’humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques, qu’il était ainsi averti de risques potentiels de mérule […] et qu’il avait renoncé devant le notaire à demander au vendeur la réalisation d’un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon ».
Ces décisions rappellent l’importance de prendre connaissance des rapports de diagnostics immobiliers et, si besoin, de solliciter les diagnostiqueurs pour les décrypter.
DPE : de l'importance des données disponibles
Depuis sa réforme en juillet 2021, le DPE n'apprécie pas l'incertitude, au point que des données trop lacunaires dégraderont forcément la classe énergétique qui en est issue. La preuve avec cet exemple illustrant l'influence de la prise en compte de l'isolation sur la note d'une même maison.
Le diagnostiqueur dispose de plusieurs possibilités pour renseigner les données dans le moteur de calcul qui déterminera la classe énergétique : l'observation ou la mesure, les justificatifs (factures) fournis par le propriétaire, les données en ligne disponibles et, enfin, les valeurs par défaut en fonction de l'année de construction. Bien souvent, les propriétaires n'ont pas conscience de l'influence de la précision des données sur le classement énergétique de leur bien.
Ainsi, une maison pour laquelle le diagnostiqueur ne connait ni le niveau d'isolation (absence de justificatif, observation et mesure impossibles), ni la date de construction (inconnue ou antérieure à 1975, date d'entrée en vigueur de la première réglementation thermique), verra sa note particulièrement dégradée en raison du recours aux valeurs par défaut. Dans notre exemple, la maison serait alors classée en G, ce qui obligerait à réaliser un audit énergétique en cas de vente, et aurait pour conséquence de la rendre impropre à la location dès 2025.
Dès lors que l’on connait sa date de construction et si celle-ci est postérieure à 1974, le diagnostiqueur immobilier peut recourir aux valeurs d’isolation par défaut en fonction de cette date. Conséquence immédiate :
la classe énergétique est déjà bien meilleure que lorsque la date de construction est inconnue.
Enfin, si le diagnostiqueur est en capacité de déterminer l’isolation réelle, par l’observation et la mesure ou en s’appuyant sur des justificatifs, la classe énergétique se trouve encore améliorée.
Cet exemple illustre parfaitement l’importance de la précision des données d’entrée sur la classe énergétique d’un même bien et de l’implication des propriétaires à rassembler un maximum d’éléments d’information avant la visite du diagnostiqueur.
Copropriété : à partir du 1er janvier 2024, une nouvelle information obligatoire pour la vente d'un lot
Véritable programmation sur 10 ans des travaux de sauvegarde de l'immeuble, de protection de la santé et de la sécurité des occupants, de réduction des consommations d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre, le Plan pluriannuel de travaux (PPT) se généralise dans les copropriétés, avec des incidences sur les futures ventes.
À partir du 1er janvier 2024, le vendeur d'un lot appartenant à un immeuble à usage total ou partiel d'habitation, soumis au statut de la copropriété et comportant plus de 200 lots, devra en effet remettre à l'acquéreur le PPT adopté ou, à défaut de PPT, le projet de PPT.
Cette obligation concernera aussi les copropriétés de 51 à 200 lots en 2025, puis toutes les copropriétés en 2026.
Pour en savoir plus sur le PPT, demandez votre DIAG MAG spécial « Diagnostics des immeubles en copropriété » à votre diagnostiqueur AGENDA !
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Consultez les numéros précédents de notre Newsletter Transparence :
Transparence N° 75 - Mars 2023
L'information en toute franchise : L'audit énergétique pour la vente des passoires thermiques et le projet de PPT pour les copropriétés sont deux nouvelles obligations qui illustrent toute la complexité de la réglementation immobilière.
DiagMag DDT : une négociation réussie débute par une information claire !
Webinaires audit énergétique : L'audit étant un sujet encore flou pour bon nombre de professionnels de l'immobilier, AGENDA se mobilise pour donner des clés de compréhension. Quid de la location des appartements G ou F dans une copropriété ? Quid des ventes sous compromis au 1er avril 2023 ?
DiagMag COPRO : l'essentiel pour les syndics
Les diagnostics immobiliers s'imposent comme des outils indispensables à la gestion
Transparence N° 74 - Janvier 2023
Un ERP toujours plus complet et toujours plus présent !
De nouvelles conditions de réalisation pour le diagnostic gaz
DTG et PPT : des outils au service des copropriétés
Trois questions à Henry BUZY-CAZAUX
Transparence N° 73 - Octobre 2022
Trois questions à Danielle DUBRAC / Non, l’audit énergétique n’est pas un DPE+ / + de 360 spots présentant AGENDA Diagnostics sur vos écrans et à la radio
Transparence N° 72 - Mars 2022 :
Un audit énergétique, pour quoi faire ? / 3 questions à Gilles Carrez / Tout comprendre aux repérages avant travaux et démolition avec Diag Mag
Transparence N° 71 - Décembre 2021 :
Comprendre les ajustements du nouveau DPE / DiagAssist by AGENDA : liste et validité des diagnostics en un clin d’œil ! / Syndic : préparez-vous au plan pluriannuel de travaux
Transparence N° 70 – Mai Juin 2021
Le DPE, un outil de valorisation patrimoniale ? comprendre la réforme en six points
Transparence N° 69 - Février Mars 2021
Performance énergétique, la révolution est en marche / Absence de DTA : quels risques pour le propriétaire ?
Transparence N° 68 - Oct Nov 2020
Big data : Mon DPE est-il différent des autres ? / Rénovation : n'oublions surtout pas l'amiante ! / Jurisprudence : de l'importance de bien lire le rapport de diagnostic
Transparence N° 67 - Juin Juilet 2020
Révolution digitale au service de la réactivité / Le notaire aurait dû vérifier les déclarations du vendeur / Quatre nouvelles prestations : qualité de l’air intérieur, mise à jour des DTA, règlement de copro et PTZ / Pas de mise à jour de diagnostic sans contre-visite
Transparence N°66 – Février Mars 2020
Réglementation : ce qui change en 2020 / Quand réutiliser un ancien diagnostic ? Les trois questions à se poser
Transparence N° 65 - Oct Nov 2019
Amiante : Le repérage avant-travaux est désormais indiscutable / Jurisprudence : DTA, DA-PP, l'obligation de transparence / Gaz : la chasse aux tuyaux souples
Transparence N° 64 - Mai Juin 2019
Amiante : élargissement du préjudice d’anxiété / Jurisprudence : les anomalies électriques signes de non-décence
Transparence N° 63 - Janvier Février 2019
Logements insalubres : les diagnostics, outils de décence / Garages et parkings : quels sont les diagnostics à réaliser ?
Transparence N° 62 - Octobre Novembre 2018
ERP (état des risques et pollutions) : il faut aussi compter avec le risque radon / Amiante avant Travaux : un préalable indispensable à une rénovation énergétique
Transparence N° 61 - Juin Juillet 2018
Pionnier du diagnostic immobilier, mais aussi leader depuis la fin des années 1990 / Avant Travaux : le plomb est aussi à rechercher !
Transparence N° 60 - Janvier Février 2018
État des risques : l'ESRIS remplace l'ERNMT - Le palmarès des anomalies Gaz et électricité
Transparence N° 59 - Octobre Novembre 2017
Diagnostics locatifs : un devoir d’explication / DTG (Diagnostic Technique Global) : guider les copropriétés