Édito

Plus que jamais engagés avec vous en 2023

Avec 43 % de la consommation d’énergie et 23 % des émissions de gaz à effet de serre nationales, le secteur du bâtiment constitue un levier majeur pour limiter l’impact écologique de nos modes de vie.

Si les moyens et les dispositifs mis en œuvre pour atteindre la sobriété des logements font encore l’objet de débats intenses, la performance énergétique s’est d’ores et déjà imposée comme un élément important dans les décisions à venir pour les particuliers et les professionnels de l’immobilier, aussi bien lors des transactions que pour la gestion des bâtiments en copropriété ou non.

Que cela soit pour réduire le saturnisme infantile, limiter les accidents domestiques liés au gaz ou à l’électricité et, demain, éradiquer l’amiante de nos bâtiments, les diagnostiqueurs immobiliers ont déjà largement contribué à améliorer la qualité de vie de la population. Et nous sommes prêts à relever le défi de la transition énergétique des bâtiments aux côtés de tous les acteurs de l’immobilier.

Plus que jamais, en 2023, vous pouvez compter sur notre engagement à vous fournir des diagnostics toujours plus précis et plus clairs afin de permettre aux particuliers et aux professionnels de l’immobilier de prendre les décisions adéquates.

Un ERP toujours plus complet et toujours plus présent !

À partir du 1^er janvier 2023, le contenu et les modalités de transmission de l'État des risques et pollutions (ERP) changent ! Le décret n° 2022-1289 du 1^er octobre 2022 a en effet mis à jour le dispositif d'information des acquéreurs et des locataires lors de la mise en vente ou en location d'un bien immobilier. 

Les obligations d'information concerneront désormais, en plus de celles déjà effectives, les zones exposées au recul du trait de côte. L'ERP devra contenir, le cas échéant, la carte du risque correspondant et l'indication de l'horizon d'exposition dans le temps (30 ans ou entre 30 et 100 ans). 

Quel que soit leur support, les annonces immobilières des biens concernés par l'obligation de fournir un ERP devront aussi comporter la mention suivante « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Par ailleurs, tout comme le DPE, l'ERP devra être remis dès la première visite d'un bien aux candidats acquéreurs et locataires.

La durée de validité de l'ERP (6 mois) reste inchangée mais le décret précise que les vendeurs et les bailleurs devront s'assurer de la validité des informations qu'il contient au moment de la signature de l'acte de vente ou du contrat de bail. Ainsi, dans certains cas, il conviendra de mettre à jour l'ERP soit en raison de l'arrivée à échéance de sa validité entre la mise sur le marché et la conclusion de la transaction, soit parce que des évolutions sont intervenues en matière de prévention des risques.

Enfin, le décret réorganise la partie réglementaire du Code de l'environnement en créant une sous-section spécifique pour l'information sur la pollution des sols. Cette réorganisation pourrait, à terme, conduire à la création d'un État de la pollution des sols distinct de l'ERP.

De nouvelles conditions de réalisation pour le diagnostic gaz

La norme NF P 45-500, qui définit les modalités de réalisation du diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz réalisé à l'occasion de la vente ou de la location d'un logement, a été mise à jour en juillet 2022. Conformément à un arrêté du 25 juillet 2022, cette version sera applicable pour les États de l'installation intérieure de gaz effectués à compter du 1^er janvier 2023.

Cette mise à jour contient quelques nouveautés notables comme le renforcement de certains points de contrôle pour tenir compte des évolutions technologiques disponibles (tuyauterie PLT), ou encore le changement de dénomination de certains accessoires, à l'image du robinet de commande d'appareil (RCA) désormais désigné sous le terme d'organe de coupure d'appareil (OCA).

Mais la principale évolution concerne l'interdiction des tubes souples pour l'alimentation en gaz des appareils. Cette anomalie sera considérée comme un Danger grave et immédiat (DGI) et conduira donc à la condamnation de l'appareil ainsi raccordé, voire à la suspension de l'alimentation de toute l'installation.

Les États de l'installation intérieure de gaz réalisés selon les modalités de l'ancienne version de la norme NF P45-500 (janvier 2013) restent néanmoins valables dans les limites de validité fixées par la réglementation (3 ans pour la vente, 6 ans pour la location).

Rappel : critère de décence énergétique des logements

Au 1^er janvier 2023, tout logement dont la consommation d’énergie finale est supérieure ou égale à 450 kWh/m².an sera considéré comme non décent. Cette disposition ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location conclus à partir de cette date.

Les DPE réalisés à partir du 1^er janvier 2023 comporteront la mention explicite de la quantité totale d’énergie finale rapportée à la surface habitable.

Pour les DPE réalisés avant le 1^er janvier 2023, il faut diviser la consommation totale du logement en énergie finale indiquée en bas de la colonne « consommation d’énergie » (page 3 du rapport) par le nombre de m² affiché en haut de la page 1.

Page 1 du DPE

adresse : 42 avenue de la République, 44000 Nantes 
type de bien : maison individuelle 
année de construction : 2003 
surface habitable : 150 m²

Page 3 du DPE 

consommation d’énergie (en kWh énergie primaire) 

• 22 500 (22 500 é.f.)
• 8 625 (3 750 é.f.) 
• 0 (0 é.f.) 
• 690 (300 é.f.) 
• 690 (300 é.f.) 
• 32 505 kWh 
• (26 850 kWh é.f.) 

LES DPE ÉTABLIS AVANT LE 1^ER JANVIER 2018 NE SONT PLUS VALABLES DÈS LE 1^ER JANVIER 2023 (ARTICLE D126-19 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION).

Des webinaires pour préparer l’arrivée de l’audit énergétique obligatoire

À compter du 1^er avril 2023, les logements en monopropriété classés F ou G par le DPE devront faire l’objet d’un audit énergétique obligatoire avant leur mise en vente. 

Durant le 1^er trimestre 2023, le réseau AGENDA Diagnostics organisera des webinaires à l’attention des propriétaires et des professionnels de l’immobilier afin de leur présenter ce nouvel outil destiné à identifier les différents scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique.

Trois questions à Henry BUZY-CAZAUX

Le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI) nous livre son regard sur l’émergence des diagnostics techniques immobiliers, leur rôle et leur évolution.

Vous avez vu naître les diagnostics immobiliers à partir de la fin des années 1990. Quel est votre sentiment sur l’introduction de ces diagnostics immobiliers qui se sont largement développés depuis ? 

J’ai porté sur les fonts baptismaux le premier de ces diagnostics, le mesurage de la loi Carrez qui est entré en vigueur en 1997, à l’époque où je dirigeais la FNAIM. Depuis, cela fait plus de 25 ans que j’observe avec intérêt l’ajout, année après année, de ces gestes de transparence sur les biens immobiliers en vente, et d’ailleurs même sur ceux mis en location, car on a considéré à forte raison que le locataire ne méritait pas moins d’information que l’acheteur dans l’optique d’occuper son logement. La diversité de ces diagnostics et la pertinence de l’information qu’ils délivrent me paraissent encore sous-estimées. J’ai le sentiment notamment que le DPE fait beaucoup d’ombre aux autres diagnostics. L’obsession actuelle de la performance énergétique nous amène parfois à faire passer au second plan les risques liés à une mauvaise conformité des installations d’électricité ou de gaz, ou à la présence d’amiante ou de plomb dans les peintures. Il s’agit pourtant de risques vitaux qui n’étaient pas, ou mal, identifiés avant l’émergence des diagnostics immobiliers. C’est pourquoi je pense qu’il faut continuer à réhabiliter le regard que nous portons sur leur rôle et leur utilité.

Pourtant ils ne font presque plus débat au moment de vendre ou de louer.

En matière de transparence des transactions immobilières, nous avons changé d’ère depuis cette période où l’information technique était considérée comme un embarras et un coût supplémentaire. À l’occasion de signatures d’actes notariés, cette liasse de diagnostics était régulièrement tournée en dérision, j’en ai souvent été le témoin. Nous sommes arrivés aujourd’hui à un stade où la transparence du bien est appréciée et même réclamée par l’acquéreur et le locataire car l’information que ces diagnostics apportent constitue une aide précieuse à la décision, en permettant de savoir s’il convient d’engager des travaux, et surtout s’il faut agir pour éliminer un risque. Le développement des diagnostics a incontestablement permis de sécuriser les transactions immobilières en garantissant une transparence qui répond à de forts enjeux.

Selon vous, comment peut-on améliorer encore la pertinence des diagnostics techniques ? 

Des réflexions sont menées pour homogénéiser leur présentation et faciliter leur compréhension afin qu’ils puissent contribuer à la constitution d’une véritable carte d’identité du bien. Mais cet objectif n’est pas encore tout à fait atteint. D’autre part, on peut considérer qu’il est toujours possible de parfaire cette transparence. Certes, il faut se garder d’aller trop loin en matière d’information, mais j’estime qu’il subsiste encore des risques mal identifiés sur des biens particuliers dans des territoires particuliers. Je pense notamment aux risques attachés aux avalanches qui devraient être mieux signalés lors de l’achat de logements situés en zone de haute montagne. Il est vrai que le développement des diagnostics immobiliers et la transparence qu’ils apportent viennent parfois à l’encontre de certains intérêts, mais cette information est essentielle.

Avez-vous téléchargé DiagAssist pour connaître les diagnostics à réaliser ?

L’application mobile DiagAssist permet aux professionnels de l’immobilier de connaître la liste des diagnostics à réaliser, ainsi que leur validité, en fonction de la typologie du bien et du contexte (location/transaction). 

De plus, cette application vous permettra aussi de télécharger un rapport ou de poser des questions en direct à votre diagnostiqueur. 

Cette application gratuite est téléchargeable par tous sur Google Play et l’App Store, en tapant DiagAssist.

DTG et PPT : des outils de diagnostic et de planification au service des copropriétés

L’obligation progressive, à compter de 2023, d’élaborer un projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les immeubles d’habitation de plus de 15 ans en copropriété implique, de facto, de réaliser en amont un Diagnostic technique global (DTG) qui va évoluer au 1^er janvier 2023 pour satisfaire aux exigences du PPT.

Évolutions du Diagnostic technique global (DTG) 

L’obligation de réaliser un DTG s’applique à toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, mais il peut aussi être mis en oeuvre de façon volontaire par les copropriétaires à la suite d’un vote en assemblée générale. Il comprend notamment une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs et un DPE de l’immeuble. En plus de permettre de dresser une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, le DTG devra également s’intéresser, à compter du 1^er janvier 2023, aux travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. Cette évaluation pourra servir de base à la constitution du projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT) de la copropriété.

Début du déploiement du Plan pluriannuel de travaux (PPT)

Au 1^er janvier 2023, toutes les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 15 ans et de plus de 200 lots principaux seront soumises à l’obligation d’élaborer un projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT). Cette obligation sera progressivement étendue aux copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots (1^er janvier 2024) et d’au plus 50 lots (1^er janvier 2025). L’élaboration du projet de PPT s’appuie sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que sur le DPE de l’immeuble ou, le cas échéant, le Diagnostic technique global (DTG) dès lors que ce dernier a été réalisé. S’il ressort que des travaux sont nécessaires au cours des 10 prochaines années, le syndic de copropriété aura alors l’obligation de soumettre à l’ordre du jour de chaque assemblée générale soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté. En cas d’adoption d’un PPT, le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux ne pourra être inférieur ni à 2,5 % du montant des travaux prévus, ni à 5 % du budget prévisionnel.

Agenda Diagnostics

16 rue des Piboules - 13770 VENELLES

04 42 54 43 20 - www.agendadiagnostics.fr