Newsletter Transparence N°64

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Actualités sur les diagnostics et la réglementation

ÉDITO : Vocation étendue 

La vocation des diagnostics dépasse largement l’exonération des vices cachés et l’information de l’acquéreur/locataire. On le voit bien au travers de l’actualité récente. Le DPE en fournit un premier exemple, à l’heure où le ministère réforme le diagnostic et ambitionne d’en faire un levier pour doper la rénovation énergétique. Les repérages amiante en sont une autre illustration. Ils étaient déjà obligatoires, mais la Cour de cassation rappelle à l’employeur la nécessité de procéder à l’évaluation des risques qui lui incombe. On pourrait aussi parler de la décence, sujet toujours d’actualité, et pour lequel les diagnostics immobiliers jouent un rôle de plus en plus singulier comme le montre encore une récente jurisprudence. Rénovation, santé publique, sécurité électrique, décence du logement, nos diagnostics s’inscrivent au cœur de ces problématiques. 

Amiante : élargissement du préjudice d’anxiété

La Cour de cassation envoie un signal fort en matière de prévention amiante, le préjudice d’anxiété se voit élargi à tous les travailleurs exposés à l’amiante. 

Diagnostic Amiante 

Jusqu’à présent, la règle était simple. Pour prétendre à une indemnisation au titre du préjudice d’anxiété, le salarié devait avoir travaillé dans une société figurant sur la liste très fermée des entreprises ouvrant droit à l’Acaata (Allocation de cessation anticipée d’activité des travailleurs de l’amiante). Jugée souvent inéquitable, contestée même par plusieurs cours d’appel, cette jurisprudence vient élargir le champ d’application de la réglementation.

 

Début avril, la Cour de cassation, réunie en assemblée plénière (sa formation la plus solennelle), a étendu l’indemnisation du préjudice d’anxiété à tous les travailleurs. Désormais, peu importe l’entreprise où il a exercé, « un salarié exposé à l’amiante et ayant, de ce fait, un risque élevé de développer une maladie grave peut demander la réparation d’un préjudice d’anxiété, sur le fondement du droit commun régissant l’obligation de sécurité de l’employeur ». Autrement dit, un salarié qui a été exposé à l’amiante suite à un manquement de son employeur pourra se retourner contre lui.

 

Avec ce revirement de jurisprudence, la Cour de cassation envoie un signal fort en faveur de la prévention du risque amiante. L’arrêt du 5 avril 2019 rappelle aux entreprises leurs obligations de sécurité. Quelques exemples de manquements : non-réalisation de DTA, de surveillance de matériaux amiantés, de mesures d’empoussièrement, de travaux de retrait ou de confinement... 

 

Notre film sur les obligations du chef d’entreprise en matière de prévention du risque amiante : https://www.agendadiagnostics.fr/amiante-entreprise.html 

 

Risque Amiante Entreprise

AGENDA Diagnostics : 11% de croissance en 2018 

Vingt-cinq ans passés, et toujours en pleine croissance. AGENDA Diagnostics a enregistré en 2018 une progression de son CA de +11%. Cette solide croissance illustre la dynamique dans laquelle est engagé notre réseau, nourrie par des volumes de transaction records dans l’ancien, mais aussi l’arrivée des nouveaux diagnostics locatifs (électricité, gaz) et de prestations comme le DTG et les repérages avant-travaux.

AGENDA Diagnostics internventions

 

RÉFORME : À quoi ressemblera le DPE 3.0 ?

Le tout nouveau DPE est annoncé pour 2020. Si l’on ne connaît pas encore le détail de la réforme, du moins connaît-on les trois améliorations essentielles. DPE AGENDA Diagnostics

Méthode revue et corrigée. C’est une certitude, fini le DPE sur factures, la méthode 3CL s’imposera pour tous les locaux à usage d’habitation. Un chantier a déjà été lancé par le ministère de la Cohésion des territoires pour enrichir la méthode conventionnelle afin de prendre en compte les bâtiments d’avant 1948. Autre évolution évoquée, la prise en compte de nouveaux usages. En effet, le DPE ne considère aujourd’hui que le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement. 

Des recommandations affinées. Bien sûr, le DPE n’est pas un audit énergétique, et pas question qu’il le devienne. Une des vertus du diagnostic est de fournir, à un coût raisonnable, une estimation des consommations. Néanmoins, pour lui donner un rôle plus important dans la rénovation énergétique, le ministère souhaite des recommandations plus poussées afin d’éclairer davantage le propriétaire dans ses choix de travaux. Le DPE fera également le lien avec les autres outils de la rénovation énergétique comme le passeport de rénovation ou l’audit énergétique. 

Outil de communication. Avec plus d’un million de DPE réalisés chaque année, ce diagnostic est un précieux outil. On comprend mieux les ambitions du Gouvernement qui souhaite en faire un levier de rénovation énergétique. Son format doit cependant évoluer, pour que les informations qu’il contient soient mieux comprises, et aussi pour permettre de sensibiliser davantage les propriétaires à l’amélioration de leur bien. 

Objectif 2020. Une date butoir, le 1er janvier 2021. À cette échéance, le DPE deviendra opposable, à l’exception de ses recommandations. Le nouveau DPE doit donc être prêt avant. Les textes devraient être publiés dès fin 2019 pour un nouveau DPE totalement opérationnel dès l’été 2020. 

JURISPRUDENCE : Les anomalies électriques signes de non-décence

Poursuivie pour non-paiement des loyers, la locataire obtient en partie gain de cause puisque le logement ne pouvait être utilisé conformément à sa destination. 

AGENDA Diagnostics ElectricitéEn première instance, la locataire avait été condamnée à s’acquitter de sa dette : quelque 5 000 euros d’impayés pour la location d’un immeuble à usage mixte. La cour d’appel de Reims vient cependant d’infirmer partiellement ce jugement en retenant les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle retient ainsi les conclusions du diagnostiqueur dans le cadre de l’expertise judiciaire : des revêtements contenant du plomb « au-dessus des seuils en vigueur », et surtout « des anomalies de l’installation intérieure d’électricité ». « Il sera précisé sur ce dernier point que l’électricité est apparue ancienne avec des fils dénudés sortant des boîtes, des dominos apparents, de vieux plombs et des éléments de porcelaine. » Pour la cour d’appel de Reims, ces différents éléments rendent le bien loué impropre à sa destination. Par conséquent, « eu égard aux manquements indubitables du bailleur relativement aux réparations lui incombant et à l’obligation de délivrer un logement décent, il conviendra d’accueillir l’exception d’inexécution à hauteur de la moitié des sommes dues par la preneuse, étant rappelé qu’elle n’allègue ni n’établit aucune impossibilité d’exploitation commerciale. » Pour la partie commerciale du bien loué, rien n’empêchait en effet la preneuse de continuer à exercer son activité de coiffure. La locataire voit donc le montant de ses arriérés divisés par deux. 

Cour d’appel de Reims, 5 février 2019, n°18-016531. 

LE CHIFFRE : 2/3 des Français jugent l’humidité rédhibitoire pour l’achat d’un bien 

Qu’est-ce que les Français ne veulent surtout pas voir quand ils visitent un bien ? Selon une enquête réalisée en février, l’humidité arrive en tête : 66% des Français la jugent même rédhibitoire, plus encore que la quantité de travaux à réaliser. À l’inverse, au-delà du prix et de la localisation du bien, les Français placent la luminosité en tête des arguments coup de cœur. 

EN BREF : Les secteurs d’information des sols fleurissent 

La loi Alur laissait aux préfets jusqu’au 1er janvier 2019 pour définir des secteurs d’information des sols (SIS). Petit retard à l’allumage, beaucoup de départements n’étaient toujours pas dans les clous en début d’année. Tout rentre dans l’ordre, au fil des semaines les SIS se multiplient. Cette information renseigne l’acquéreur ou le locataire sur un éventuel risque de pollution des sols et doit figurer dans l’état des risques et pollutions. L’avancée des SIS peut être suivie sur le site georisques.gouv.fr.

 

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