Newsletter Transparence N°63

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Actualités sur les diagnostics du réseau AGENDA

ÉDITO : Agilité

Loi Elan, Plan de rénovation énergétique, dématérialisation, et on en passe. Dans un monde qui évolue à vitesse grand « V », l’agili­té est devenue un mot à la mode. Notre métier n’y échappe pas : pas une année sans que nos rap­ports et nos missions n’évoluent pour coller à une réglementation en perpétuel mouvement.

Cette agilité ne consiste pas seulement à demeurer dans les clous de la réglementation, elle est aussi destinée à adapter notre réponse à un client par­ticulier dont le comportement évolue aussi. Le fameux « coup de cœur » n’est plus suffisant dans l’acte d’achat ou de loca­tion, le particulier, de plus en plus éclairé, prête davantage at­tention aux critères techniques d’un bien. Ces transformations nous enjoignent à renforcer nos partenariats et à travailler, ensemble, sur les meilleures réponses à apporter au client.

 

LOGEMENTS INSALUBRES

Les diagnostics, outils de décence

Deux immeubles effondrés, et un bilan de huit victimes. Le drame survenu à Marseille, début novembre, met une nouvelle fois en lumière la question de l’habitat insalubre et indécent.

Tout a pourtant déjà été dit par le décret décence de 2002. Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent avec une surface minimum, sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation. La notion de décence n’est pas figée, elle s’enrichit au fil du temps. En 2017, un critère de décence énergétique s’est ajouté, et tout récemment encore l’absence d’infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Les propriétaires bailleurs ne le savent pas toujours, mais les diagnostics immobiliers sont aussi des outils de vérification de la décence. Le mesurage loi Boutin permet de s’assurer que la superficie du logement est suffisante, les diagnostics électricité et gaz veillent à la sécurité des biens et des personnes, le plomb ou l’amiante à la santé des occupants… C’est une vocation de ces diagnostics que de permettre aux propriétaires de louer un bien en toute transparence.

En toute quiétude aussi. Car on le rappelle, en cas d’électrocution, d’intoxication au monoxyde de carbone ou de saturnisme, c’est la responsabilité du propriétaire qui sera immédiatement recherchée.

Permis de louer

Le nouveau dispositif né en 2017 atteste d’ailleurs du rôle des diagnostics dans la décence du logement. Pour faire simple, les communes ou intercommunalités ont désormais la possibilité de déterminer des zones géographiques (ou des typologies d’habitats) soumis à une déclaration ou une autorisation préalable de louer. Impossible de louer sans ce formulaire Cerfa.

Qu’il s’agisse d’une autorisation ou d’une déclaration préalable de louer, il est également demandé d’annexer les différents diagnostics techniques. Grâce à ce permis de louer, l’État souhaite ainsi renforcer la lutte contre le logement indigne.

 

Guider les copropriétés avec le Diagnostic Technique Global

Le DTG s’apparente à un véritable audit de la copropriété. Sa vocation ? Éclairer les copros et leur procurer de la visibilité sur 10 ans. Un outil indispensable.

Entré en vigueur depuis le 1er janvier 2017, ce nouveau diagnostic est exigé dans trois cas : lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, lorsque l’immeuble est sous le coup d’une procédure d’insalubrité, et lorsque l’assemblée générale de la copropriété l’a voté.

La loi Alur a également précisé le contenu de ce diagnostic qui intègre un DPE collectif voire un audit énergétique lorsque la copropriété compte plus de 50 lots. De plus, le DTG comprend une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre du Code de la construction et de l’habitation.

Le DTG va plus loin que l’état des lieux. Il doit aussi comporter une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble, et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble pour les dix prochaines années, avec une évaluation sommaire de leur coût. Le réseau

AGENDA Diagnostics a bâti une prestation taillée sur mesure pour petites et grandes copropriétés.

 

DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES

Diagnostics obligatoires

GARAGES ET PARKINGS

Quels sont les diagnostics à réaliser ?

Qu’il s’agisse d’un parking aérien, d’un box ou d’un garage, des diagnostics sont indispensables à la vente et parfois à la location*.

Reconnaissons-le, le dossier de diagnostics techniques d’un garage est plus léger que pour un logement. Légitime, les risques ne sont pas les mêmes. Ni gaz, ni électricité, ni mesurage, ni plomb*. Mais tout de même, un diagnostic amiante, un état des risques et, éventuellement, un état termites.

Amiante. Le diagnostic est requis à la vente pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

L’amiante peut se trouver par exemple dans des conduits qui traversent le parking.

S’il s’agit d’un emplacement sur un parking collectif couvert, le DTA sera à fournir. En revanche, s’il s’agit d’un parking aérien, aucun diagnostic n’est exigé puisque ce n’est pas un immeuble bâti.

Termites. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le diagnostic termites doit également être produit lors de la vente.

Même s’il s’agit d’un local tout béton.

État des risques. Il est également à fournir à la vente comme à la location. Même s’il s’agit d’un parking aérien, puisque l’ERP (État des risques et des pollutions) concerne également les terrains nus.

En cas de travaux. Comme pour tout autre bâtiment, le diagnostic amiante réalisé dans le cadre d’une vente demeure insuffisant puisqu’il s’appuie uniquement sur un repérage non destructif. Autrement dit, en cas de travaux, des investigations plus poussées devront être menées non seulement pour l’amiante, mais également pour le plomb.

(*) S’il s’agit d’un garage annexe vendu avec un logement, les diagnostics gaz, électricité, et plomb éventuellement réalisés portent aussi sur le garage.

 

LOCAUX COMMERCIAUX AVEC HABITATION : LES DIAGNOSTICS DÉPENDENT DU TYPE DE BAIL

Pour ce qui concerne les baux commerciaux, professionnels, les obligations sont claires, il s’agit d’annexer le DPE et l’ERP au bail.

En ce qui concerne l’amiante, même si une annexion au bail n’est pas obligatoire, le dossier technique amiante doit avoir été réalisé et doit être tenu à la disposition du locataire pour consultation, dès lors que le bien loué entre dans le périmètre de ce repérage amiante.

En revanche, les choses se complexifient dès lors qu’une partie à usage d’habitation compose les locaux loués. Dès lors que ce cas de figure se présente, il convient de s’intéresser au type de bail qui est signé.

S’agissant des baux professionnels et commerciaux, seul doit être annexé, en plus des diagnostics énumérés plus haut, le CREP (imposé par le Code de la santé publique pour la location de toute partie à usage d’habitation).

Mais lorsqu’il s’agit d’un bail mixte professionnel/habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, il convient de se conformer à l’article 3-3 de cette loi qui impose d’annexer également un état de l’installation électrique et le cas échéant un état de l’installation intérieure de gaz.

 

EN BREF : DIAG MAG, PARLONS DIAGNOSTICS !

DIAGMAG

Être numéro 1 du diagnostic immobilier implique aussi des responsabilités. Comme un exercice de pédagogie permanent pour expliquer notre métier. Avec DIAG MAG, nous présentons les pathologies les plus courantes des bâtiments et des solutions pour y remédier.

Quelles sont les principales anomalies électricité ou gaz d’un logement ? Quelles précautions, simples, existent contre les termites et autres parasites du bois ? Dans quelles conditions l’amiante se révèle-t-il vraiment nocif ? Comment anticiper les résultats des diagnostics ?

DIAG MAG représente le fruit de 25 ans d’expérience au contact du client. Nous avons ainsi souhaité répondre aux questions les plus récurrentes, les plus légitimes, en informant sur les risques couramment repérés au cours de nos diagnostics, mais aussi sur les solutions existantes. En laissant de côté notre vocabulaire de technicien pour être entendu et compris de tous.

 

 

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