Newsletter Transparence N°60

ÉDITO - AGILITÉ

Le millésime 2018 s’annonce aussi riche que le précédent.

Des diagnostics gaz et électricité étendus à tous les logements en location depuis le 1er janvier, un nouvel ESRIS, bientôt le radon, l’amiante à la location, sans doute un nouveau repérage amiante avant-travaux, et peut être même un DPE réformé si l’on en croit de récentes annonces ministérielles.

Notre environnement réglementaire exige une adaptation permanente, sous peine de rendre un rapport en dehors des clous, entachant la transaction-location d’irrégularité. Cette adaptation sous-entend une bonne dose de formation (12 000 heures par an au sein de notre réseau !), mais aussi un effort de communication avec nos partenaires pour expliquer ces évolutions tout en demeurant à l’écoute de leurs attentes. C’est l’une des forces du réseau AGENDA.

Votre diagnostiqueur immobilier

ÉTAT DES RISQUES : L'ESRIS remplace l'ERNMT

Nouvelle année, première nouveauté. Depuis le 1er janvier 2018, l'ERNMT est devenu l'ESRIS, et son formulaire comprend désormais une ligne consacrée aux secteurs d'information sur les sols.

Un acronyme en chasse un autre. Depuis le 1er janvier 2018, on ne dit plus ERNMT, mais ESRIS. Cet « État des servitudes " risques " et d'information sur les sols » enrichi d'informations supplémentaires, conserve une validité identique à celle de feu l'ERNMT : six mois à partir de sa réalisation.
Du coup, que se passe-t-il dans le cas d'une vente réalisée en 2018, mais avec un compromis signé en 2017 auquel était annexé un ERNMT ? La réglementation est claire, elle prévoit une actualisation du document lorsque le risque a changé entre les deux signatures. C'est le cas aujourd'hui, puisque de nouvelles infos ont été ajoutées. Moralité, l'ERNMT, même de moins de six mois, ne peut plus être utilisé, et il est nécessaire de produire un ESRIS. Question de sécurité.
En revanche, pour la location, un ERNMT en cours de validité pourra être annexé au bail.

Ce qui change

D'autant que les nouvelles informations contenues par l'ESRIS n'ont rien d'anodin. D'abord, le document prend désormais en considération la pollution des sols : « Le terrain est situé en secteur d'information sur les sols (SIS) : Oui/Non ». Fin novembre, le premier SIS avait ainsi été approuvé dans les Yvelines : la liste devrait s'étoffer tout au long de l'année, les préfets disposant jusqu'au 1er janvier 2019 pour rendre leur copie.
Autre modification non négligeable : de nouvelles questions relatives aux PPRT (Plans de Prévention des Risques Technologiques) ont fait leur apparition. Exemple : « L'immeuble est situé en secteur d'expropriation ou de délaissement : Oui/Non ».
Depuis sa naissance, l'information acquéreur/locataire a déjà évolué à plusieurs reprises. Elle pourrait encore être modifiée en 2018 avec l'intégration du risque radon : cette information obligatoire devait même entrer en vigueur au 1er juillet 2017. Petit retard à l'allumage, on attend toujours le décret d'application pour la mise en oeuvre de cette obligation, fruit d'une directive européenne.

Qu'est-ce qu'un SIS ?

La notion de SIS ou secteur d'information sur les sols, a été introduite par la loi Alur de mars 2014. Les SIS sont des secteurs dont les sols sont potentiellement pollués. Et pour tout bien situé en SIS, l'acquéreur ou le locataire doit en être informé lors de la signature de la promesse/acte de vente ou du bail.
Pour élaborer les cartographies des SIS, les préfectures s'appuient notamment sur des bases de données de l'Etat (Basol et Basias) qui recensent les sites potentiellement pollués, y compris ceux sur lesquels l'activité s'est arrêtée depuis plusieurs dizaines d'années.

GAZ ET ÉLECTRICITÉ

Diagnostics à la location : acte 2 !

Depuis le 1er janvier 2018, les diagnostics gaz et électricité à la location sont étendus à tous les logements, lorsque l'installation est âgée de plus de 15 ans et qu'il s'agit d'une résidence principale.

tableau recapitulatif diagnotic location

Le palmarès des anomalies

Deux tiers des logements présenteraient des signes d'insécurité électrique selon l'association Promotelec. Et pour le gaz, ce n'est guère mieux...
Côté électricité, le champion demeure le défaut de mise à la terre, anomalie rencontrée dans près de huit logements sur dix ! La mise à la terre demeure cependant essentielle pour se protéger des contacts indirects sur les appareils électriques : éviter, par exemple, de se faire électriser/électrocuter en touchant le capot de la machine à laver. Autre risque couramment relevé par les diagnostiqueurs : les matériels inadaptés aux usages actuels, ou trop anciens. Trois logements sur quatre sont concernés. En règle générale, le matériel électrique antérieur à 1980 est la plupart du temps vétuste.
Au rayon gaz, on trouve aussi de grands classiques. Comme la bouche d'aération des locaux obturée parce qu'il existait un petit courant d'air frais. Cette ventilation reste cependant indispensable pour assurer l'évacuation des produits de combustion des appareils non raccordés. De même, nos opérateurs tombent souvent sur des tuyaux flexibles en mauvais état voire périmés. Deux exemples choisis parmi d'autres, qui montrent combien il est parfois facile de lever une anomalie.
Aller plus loin :
• Retrouvez les principales pathologies des diagnostics électricité et gaz ainsi que des conseils sur www.agendadiagnostics.fr
• Vous pouvez également commander gratuitement notre guide des pathologies (guidediagnostics@agendadiagnostics.fr).

EN BREF

ELECTRICITÉ, LE RAPPORT A CHANGÉ

À la vente comme à la location, le rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité a évolué. Depuis octobre, le rapport doit impérativement se référer à l'arrêté du 28 septembre 2017. La référence à la norme NF C 16-600 n'est plus obligatoire, mais elle reste vivement recommandée pour sécuriser la prestation et lever les imprécisions contenues dans la nouvelle méthodologie définie par arrêté. AGENDA a ainsi travaillé pour bâtir un rapport à la fois conforme à la réglementation et aux règles de l'art définies normativement.

DÉCENCE : UNE PETITE DOSE DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Après le gaz, l'électricité et le plomb, la performance énergétique est aussi élevée au rang des critères de décence. En clair, depuis le 1er janvier 2018, sans une performance énergétique minimale, impossible de mettre un logement en location. Pour définir cette performance énergétique minimale, la réglementation reste cependant indulgente : pas de seuil chiffré (pour le moment ?), mais le logement doit remplir quelques critères : étanchéité à l'air suffisante des portes, fenêtres et murs ; présence de portes ou fenêtres pour les ouvertures donnant sur des locaux non chauffés ; présence de trappes sur les cheminées. Un autre critère viendra s'y ajouter dès le 1er juillet 2018 : la présence d'une aération suffisante.