Newsletter Transparence N°77

Édito : Sécurité et Transparence avant tout !

Ces derniers mois, l'attention s'est focalisée sur la fiabilisation du DPE, l'instauration de l'audit énergétique réglementaire ou encore l'application du calendrier d'interdiction de location de certains biens.
Cette omniprésence médiatique de la performance énergétique a pu cependant faire perdre de vue l'essence même du rôle des diagnostics : celui d'informer les différentes parties d'une transaction ou d'une location sur l'état du bien tout en sécurisant les actes juridiques.
C'est une des raisons de l'obligation de présenter l'audit énergétique dès la première visite du bien, lors d'une vente. La valeur de ce dernier est ainsi influencée par son état, ses éventuelles pathologies et les estimations de travaux nécessaires.
En plus de la réalisation des diagnostics, nous veillons par notre disponibilité, nos outils et notre documentation, à apporter une information précise sur les conséquences des diagnostics que nous réalisons.

Votre diagnostiqueur AGENDA

Quand la vigilance s’impose

La sécurité des installations de gaz et d'électricité : un point crucial

Les bailleurs se doivent de fournir un logement décent à leurs locataires. Pour ne citer que quelques chiffres, on dénombre chaque année en France environ 4 000 intoxications au monoxyde de carbone (source GRDF) et près d'un tiers des incendies d'habitation ont pour origine un problème électrique (source ONSE). Au regard de ces chiffres et afin de remédier aux éventuels dangers des installations, les bailleurs disposent d'informations essentielles dans leurs diagnostics gaz et électricité.

Concernant l'électricité, les anomalies les plus fréquentes sont le défaut de mise à la terre, la présence de matériel vétuste (prises, interrupteurs, conducteurs), l'absence de dispositif de protection contre les surintensités (fusibles, disjoncteurs) et le non-respect des règles de sécurité dans les pièces d'eau. S'il n'est pas toujours nécessaire de rénover entièrement l'installation, sa mise en sécurité doit cependant être réalisée par un professionnel qualifié.

Pour le domaine du gaz, les principales anomalies relevées lors des diagnostics concernent la vétusté ou le manque d'entretien des installations et des appareils présents dans le logement. Les tuyaux flexibles détériorés, voire périmés depuis plusieurs années, le mauvais état ou l'inadéquation des conduits de raccordement des chaudières, la mauvaise ventilation des locaux, l'obsolescence des robinets de commande, l'absence d'obturation des raccordements sont autant de sources de danger pour les occupants. Si l'entretien de la chaudière incombe généralement au locataire, les bailleurs demeurent responsables de l'état, et donc de la sécurité, de l'installation de gaz d'un logement.

Matériaux dangereux : de la surveillance au retrait
Cloquages, écaillages, fissures, lézardes, sont autant de signes de dégradation courants des revêtements. Lorsque ceux-ci contiennent du plomb, les risques d'exposition pour les occupants sont alors immédiats. Fort naturellement, un logement qui comporte de tels revêtements ne satisfait plus aux critères de décence.
Outre le plomb, les matériaux et produits contenant de l'amiante (MPCA) sont également une source potentielle de risques. Si le diagnostic amiante avant location n'existe toujours pas pour les logements, les autres repérages amiante réalisés à l'occasion d'une vente ou de la constitution d'un DAPP (Dossier amiante – parties privatives) ou d'un DTA (Dossier technique amiante) contiennent des informations capitales pour le propriétaire bailleur. Selon le type de MPCA et son état, des actions sont recommandées dans ces rapports, depuis la surveillance de leur état de conservation jusqu'au désamiantage, en passant par des mesures d'empoussièrement ou des mesures conservatoires (condamnation des locaux concernés par exemple).

Parasites du bois : des mesures de précaution à suivre
Si tous les territoires ne sont pas impactés avec la même intensité, les infestations d'agents de dégradation biologique du bois (termites, capricornes, mérule, etc.) ne cessent de s'étendre en France. Une raison suffisante pour que les propriétaires mettent en place des actions élémentaires de prévention afin de réduire les risques d'infestation. Le traitement préventif des bois et une ventilation efficace (entrainant la réduction de l'humidité) sont autant de mesures de précaution à suivre.

Quand la justice s’appuie sur les diagnostics immobiliers

Instaurés à l'origine pour informer les candidats acquéreurs et locataires et exonérer les vendeurs de la garantie des vices cachés, les diagnostics ont émergé dans un contexte de juridicisation des rapports entre les différentes parties prenantes des actes immobiliers. Il n'est désormais plus rare que les diagnostics soient consultés lors de l'instruction des contentieux, passés au crible par les experts judiciaires, et qu'ils viennent finalement étayer les jugements rendus par les cours de justice.

Récemment, la Cour d'appel de Grenoble a prononcé la résiliation d'un bail aux torts exclusifs du bailleur en raison du défaut de délivrance d'un local conforme aux exigences de décence des logements et ce, malgré l'absence d'obligation de remise d'un diagnostic amiante en cas de location. En cause : la présence d'une canalisation amiantée dégradée qui n'avait fait l'objet d'aucune surveillance ou de travaux de désamiantage pourtant préconisés par un ancien rapport.

Une affaire plus grave encore illustre l'importance à accorder aux anomalies relevées dans les diagnostics immobiliers. En début d'année, un bailleur a en effet été lourdement condamné par le tribunal correctionnel de Cahors en raison d'une installation électrique dangereuse qui a provoqué l'électrisation d'un enfant de 12 ans, avec malheureusement des séquelles irréversibles. Reconnu coupable de blessures involontaires avec incapacité supérieure à 3 mois, le bailleur a dû verser la somme totale de 66 000 € d'amende et d'indemnités diverses à la famille et à la Sécurité sociale.

Dans certains cas, et notamment lorsque l'information délivrée n'est pas complète et conforme aux exigences règlementaires, la justice prononce l'annulation pure et simple des ventes : découverte de mérule alors qu'aucun état parasitaire n'a été remis au moment de la transaction, état des risques et pollutions (ERP) incomplet, etc.

Parfois, c'est même la responsabilité des professionnels de l'immobilier qui est recherchée. En septembre 2022, la Cour d'appel d'Amiens a ainsi condamné deux agences immobilières, en plus de la bailleresse, pour manquement à leur devoir de conseil dans le cadre de la location d'un logement non décent, la première pour avoir rédigé le bail et la seconde en tant que chargée de la gestion locative.

Comment AGENDA vous aide à sécuriser vos projets 

AGENDA met à votre disposition de nombreux outils pour faciliter le diagnostic et sa compréhension par tous. Depuis la prise de commande jusqu’à la remise des rapports, la plateforme AGENDA Pro assure un suivi continu, fluide et entièrement digitalisé.

Si vous hésitez sur les diagnostics à réaliser ou sur leur durée de validité, l’application DiagAssist vous informe des obligations qui s’imposent pour votre projet.

Pour mieux comprendre les informations contenues dans les différents rapports de diagnostic, AGENDA propose de nombreux supports pédagogiques : QR code expliquant les pathologies ; Mémentos décrivant chaque diagnostic ;
Application mobile pour connaître les obligations suivant le lieu et la date de construction du bien ; Magazine DiagMag pour toutes les obligations règlementaires…
Sans oublier le site internet qui reprend l’ensemble des outils et fonctionnalités décrits ci-dessus !

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Consultez les numéros précédents de notre Newsletter Transparence : 

Transparence N° 76 - Juillet 2023

Édito : L'impact de l'audit énergétique
L’audit énergétique réglementaire a suscité de nombreuses attentes et soulève des interrogations quant à ses impacts sur le marché immobilier.  L’audit énergétique, tout comme le DPE, ne sont que des outils au service de l’objectif de neutralité carbone.

Devoir de conseil et jurisprudence « mérule »
Dans le cadre de leur devoir de conseil, les agents immobiliers peuvent être amenés à recommander à leurs clients la réalisation d’un état parasitaire, permettant de vérifier la présence ou non d’une infestation de mérule, sous peine de voir leur responsabilité engagée. Mais avec certaines limites, comme la jurisprudence en atteste.

DPE : de l'importance des données disponibles
Depuis sa réforme en juillet 2021, le DPE n'apprécie pas l'incertitude, au point que des données trop lacunaires dégraderont forcément la classe énergétique qui en est issue.

Copropriété : à partir du 1^er janvier 2024, une nouvelle information obligatoire pour la vente d'un lot

Transparence N° 75 - Mars 2023

L'information en toute franchise : L'audit énergétique pour la vente des passoires thermiques et le projet de PPT pour les copropriétés sont deux nouvelles obligations qui illustrent toute la complexité de la réglementation immobilière. 

DiagMag DDT : une négociation réussie débute par une information claire !

Webinaires audit énergétique : L'audit étant un sujet encore flou pour bon nombre de professionnels de l'immobilier, AGENDA se mobilise pour donner des clés de compréhension. Quid de la location des appartements G ou F dans une copropriété ? Quid des ventes sous compromis au 1er avril 2023 ?

DiagMag COPRO : l'essentiel pour les syndics
Les diagnostics immobiliers s'imposent comme des outils indispensables à la gestion

Transparence N° 74 - Janvier 2023

Un ERP toujours plus complet et toujours plus présent !
De nouvelles conditions de réalisation pour le diagnostic gaz
DTG et PPT : des outils au service des copropriétés
Trois questions à Henry BUZY-CAZAUX

Transparence N° 73 - Octobre 2022

Trois questions à Danielle DUBRAC / Non, l’audit énergétique n’est pas un DPE+ / + de 360 spots présentant AGENDA Diagnostics sur vos écrans et à la radio

Transparence N° 72 - Mars 2022 :

Un audit énergétique, pour quoi faire ? / 3 questions à Gilles Carrez / Tout comprendre aux repérages avant travaux et démolition avec Diag Mag

Transparence N° 71 - Décembre 2021 :

Comprendre les ajustements du nouveau DPE / DiagAssist by AGENDA : liste et validité des diagnostics en un clin d’œil !  / Syndic : préparez-vous au plan pluriannuel de travaux

Transparence N° 70 – Mai Juin 2021

Le DPE, un outil de valorisation patrimoniale ? comprendre la réforme en six points

Transparence N° 69 - Février Mars 2021

Performance énergétique, la révolution est en marche / Absence de DTA : quels risques pour le propriétaire ?

Transparence N° 68 - Oct Nov 2020

Big data : Mon DPE est-il différent des autres ? / Rénovation : n'oublions surtout pas l'amiante ! / Jurisprudence : de l'importance de bien lire le rapport de diagnostic

Transparence N° 67 - Juin Juilet 2020

Révolution digitale au service de la réactivité / Le notaire aurait dû vérifier les déclarations du vendeur / Quatre nouvelles prestations : qualité de l’air intérieur, mise à jour des DTA, règlement de copro et PTZ / Pas de mise à jour de diagnostic sans contre-visite

Transparence N°66 – Février Mars 2020

Réglementation : ce qui change en 2020 / Quand réutiliser un ancien diagnostic ? Les trois questions à se poser

Transparence N° 65 - Oct Nov 2019

Amiante : Le repérage avant-travaux est désormais indiscutable / Jurisprudence : DTA, DA-PP, l'obligation de transparence / Gaz : la chasse aux tuyaux souples

Transparence N° 64 - Mai Juin 2019

Amiante : élargissement du préjudice d’anxiété / Jurisprudence : les anomalies électriques signes de non-décence

Transparence N° 63 - Janvier Février 2019

Logements insalubres : les diagnostics, outils de décence / Garages et parkings : quels sont les diagnostics à réaliser ?

Transparence N° 62 - Octobre Novembre 2018

ERP (état des risques et pollutions) : il faut aussi compter avec le risque radon / Amiante avant Travaux : un préalable indispensable à une rénovation énergétique

Transparence N° 61 - Juin Juillet 2018

Pionnier du diagnostic immobilier, mais aussi leader depuis la fin des années 1990 / Avant Travaux : le plomb est aussi à rechercher !

Transparence N° 60 - Janvier Février 2018

État des risques : l'ESRIS remplace l'ERNMT - Le palmarès des anomalies Gaz et électricité

Transparence N° 59 - Octobre Novembre 2017

Diagnostics locatifs : un devoir d’explication / DTG (Diagnostic Technique Global) : guider les copropriétés