Newsletter Transparence N°69

Edito : Les diagnostics, un scan opportun du bâti

Depuis plus de 25 ans, le diagnostiqueur accompagne les différentes parties à la vente comme à la location. Cette connaissance du parc immobilier acquise au fil des ans apparaît aujourd’hui d’autant plus précieuse dans un contexte de révolution environnementale.

Notre nouveau DiagMag est l’expression de cette expérience sans équivalent. Non, l’amiante, le  plomb ou une mauvaise performance énergétique ne sont pas des maux incurables.

À chaque pathologie, chaque anomalie, un remède existe.

Ce DiagMag édition 2021 apporte conseils et réponses aux vendeurs, acquéreurs, locataires, syndics de copropriétés...

Pour tous ceux qui veulent améliorer leur confort d’usage, et valoriser leur patrimoine.

Performance énergétique, la révolution est en marche

Plus de dix ans que la rénovation énergétique patine. Mais cette fois, on sent bien que les pouvoirs publics ont enclenché la vitesse supérieure.

Comme l’automobile qui a divisé sa consommation par deux dans les années 1990-2000, le bâtiment entame sa mue énergétique. Inévitable, quand on songe qu’il demeure le principal poste de la facture énergétique avec 44% de l’énergie consommée en France. Après avoir privilégié la sensibilisation et l’incitation financière, l’État hausse le ton et sort la carte de la coercition, avec l’ambition d’éradiquer les passoires énergétiques dès 2028.

Premiers visés donc, les 4,8 millions de logements classés F et G. Les mesures s’accumulent : interdiction d’augmenter le loyer en zone tendue depuis le 1er janvier 2021, obligation de réaliser un audit énergétique à la vente à partir de 2022, interdiction de mettre en location les logements les plus énergivores (>450 kWh/m².an en énergie finale) dès 2023… D’autres projets sont encore dans les tuyaux, comme l’encadrement des loyers généralisé à tout le territoire pour les logements énergivores, ou l’obligation pour les copropriétés de plus de 15 ans, de réaliser un DPE collectif et un plan pluriannuel de travaux... À chaque année, ou presque, une nouvelle obligation, le gouvernement veut désormais avancer à la vitesse grand « V ».

Bien sûr, cette rénovation énergétique part d’un bon sentiment, puisqu’elle a vocation à lutter contre le réchauffement climatique. Mais cette cascade d’interdictions risque d’être assez mal vécue sur le terrain, avec des propriétaires de biens en F ou G parfois désemparés.

Qu’on se le dise, le diagnostiqueur n’est pas là seulement pour attribuer une étiquette à un bien, son expérience lui permet aussi d’apporter du conseil avec des recommandations formulées dans son DPE, précieuses à la vente comme à la location.

Des travaux tout simples, pas forcément très coûteux - d’autant que MaPrimeRénov’ s’adresse désormais à tout le monde - permettent souvent de changer de classe, et d’échapper ainsi aux futures interdictions. Une isolation pour les combles, une chaudière à remplacer, des fenêtres à changer, le diagnostiqueur est en capacité d’identifier les points faibles du bien, à corriger en priorité pour gagner en performance énergétique et en confort.

Les cinq dates à retenir

• 1^er juillet 2021 : entrée en vigueur du nouveau DPE et de son opposabilité.
• 1^er janvier 2022 : obligation de fournir un audit énergétique pour tous les logements classés F ou G mis en vente ou en location.
• 1^er janvier 2023 : interdiction de mettre en location les pires passoires énergétiques (consommation supérieure à 450 kWh/m².an en énergie finale).
• 1^er janvier 2028 : tous les logements mis en location (sauf certaines copropriétés) doivent afficher une classe énergétique E au maximum.
• 1^er janvier 2033 : fin de dérogation pour certaines copropriétés (notamment celles en difficultés) qui devront aussi afficher une classe E au maximum.

Absence de DTA : quels risques pour le propriétaire ?

L’absence de DTA ou de mise à jour régulière, peut représenter un risque sanitaire, mais aussi un risque juridique loin d’être négligeable.

Vingt ans que le Dossier technique amiante a vu le jour. Son rôle est d’établir l’historique de la présence d’amiante dans le bâtiment afin de protéger les occupants comme les intervenants. Tous les immeubles collectifs et les locaux à usage autre que d’habitation, avec un permis de construire délivré avant le 1^er juillet 1997 doivent aujourd’hui en disposer.

En théorie. Car en pratique, un tiers manque encore à l’appel.

L’absence de DTA constitue d’abord une infraction pénale. Selon le Code de santé publique, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 1 500 euros pour une personne physique, 7 500 euros pour une personne morale.

Le risque est aussi de se voir rappelé à l’ordre par le préfet, libre d’imposer la constitution du DTA, mais aussi des évaluations de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement… Nous sommes ici dans l’application stricte du Code de la santé publique.

Mais un autre risque pénal émerge, et se révèle autrement plus lourd pour le propriétaire.

L’absence de DTA ou de mises à jour régulières est assimilable à un manquement à l’obligation particulière de prudence et de sécurité. Autrement dit, l’occupant de l’immeuble peut fort bien poursuivre un propriétaire pour mise en danger de la vie d’autrui.

Ce risque pénal n’a rien d’extravagant. Dans la jurisprudence récente, des employeurs ont déjà été condamnés pour cela.

JURISPRUDENCE : État des risques : six mois, surtout pas plus

L’État des risques et pollutions (ERP) ne bénéficie pas toujours de l’attention qu’il mérite. Le document n’a pourtant rien d’anodin, en témoigne une nouvelle jurisprudence (*).

Les faits. En 2014, un couple d’acquéreurs signe une promesse de vente, qu’il refuse cependant de régulariser quelques mois plus tard. Bien que l’immeuble ait ensuite été vendu à un tiers, les vendeurs réclament le versement de la clause pénale prévue par l’avant-contrat.

Devant la cour d’appel de Bordeaux, ils obtiendront gain de cause, les ex-acquéreurs se voyant condamnés à verser quelque 15 000 euros. La Cour de cassation vient toutefois de casser l’arrêt au motif que l’état des risques annexé à la promesse de vente n’était plus valable. Elle rappelle au passage que le document doit être « établi par le vendeur moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente, l’acquéreur pouvant poursuivre la résolution du contrat en cas de non-respect de ces dispositions ».

Sans surprise, la Cour de cassation confirme donc la jurisprudence existante. En 2019 (**), elle avait déjà annulé la vente d’un terrain de camping, parce que l’état des risques n’avait pas été mis à jour entre la promesse de vente et l’acte de vente, passant sous silence le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé entre-temps. Plus de dix ans après, la Cour de cassation avait alors confirmé l’annulation de la vente.

Ces deux récents arrêts rendus par la plus haute juridiction, sont une nouvelle démonstration de l’importance de l’état des risques et de ses mises à jour à chacune des étapes de la vente.

(*) Cour de cassation, Ch. civ. 3, 17 décembre 2020, n° 19-20.617.

(**) Cour de cassation, Ch. civ. 3, 19 septembre 2019, n° 18-16700, 18-16935, 18-17562.

DiagMag, découvrez la version 2021

Souvent copié, jamais égalé, notre magazine DiagMag revient avec une édition 2021 encore enrichie. Parce que la planète diagnostic immobilier n’arrête jamais de tourner, nous avons mis à jour notre publication référence pour y intégrer les récentes évolutions de la réglementation.

DiagMag s’adresse aussi bien au particulier dans le cadre d’une vente-location qu’au professionnel qui a besoin de repérages avant de lancer un chantier, ou à une copropriété.

L’ambition est identique pour tous : vous fournir une information fiable et des solutions simples pour vous permettre d’avancer dans vos projets, tout en demeurant dans les clous de la réglementation.

À commander à votre diagnostiqueur

Un nouveau diag déchets pour le 1^er juillet 2021

Réservé depuis 2012 aux démolitions des bâtiments d’une surface de plancher supérieure à 1 000 m² et/ou abritant certaines activités polluantes, le diagnostic déchets gagne du terrain. Si le calendrier est respecté, dès le 1er juillet 2021, la mission rebaptisée en diagnostic « produits, matériaux et déchets » sera aussi élargie aux « réhabilitations significatives ». Comprendre une réhabilitation dont le montant dépasse 25% de la valeur vénale du bien, d’après le projet de texte soumis à la consultation cet automne.

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