Newsletter Transparence N°81

Édito :  Une rentrée des classes énergique

AGENDA Diagnostics aborde avec vous cette rentrée 2024, pleine de défis à venir pour les acteurs de l'immobilier.
Alors que semble enfin s'amorcer un retournement du marché immobilier, que les ajustements du DPE commencent à porter leurs fruits et que l'audit énergétique va continuer son déploiement en janvier 2025 avec les maisons individuelles classées E, nous redoublons d'efforts pour vous offrir des diagnostics de qualité et poursuivre le long chemin devant nous mener vers un habitat plus sobre, plus sain et plus sûr.

Conscient de l'importance croissante de ces enjeux dans vos transactions, le réseau AGENDA est prêt à vous accompagner avec expertise et réactivité, afin de faire de chaque diagnostic un véritable atout pour la concrétisation de vos ventes et de vos mises en location.

Votre diagnostiqueur AGENDA

 

Entretien avec Stéphane THEBAUT,  nouveau partenaire d'AGENDA DiagnosticsInterview Stephane Thebaut

Stéphane THEBAUT, quelle est votre perception de l'apport des diagnostics immobiliers qui se sont développés depuis la fin des années 90 à l'occasion des ventes et des locations notamment ?

En premier lieu, je suis un citoyen français et, comme beaucoup de citoyens français, à chaque fois qu'on m'impose une nouvelle réglementation, je la prends non seulement avec méfiance, mais aussi comme une contrainte supplémentaire. Mais ce qui est très paradoxal chez nous les Français, c'est que nous oublions parfois que nous sommes nous-mêmes des consommateurs et, qu'à ce titre, nous exigeons toujours plus d'informations.
En ce qui concerne les diagnostics immobiliers, je considère qu'il s'agit d'une énorme avancée en termes de transparence. Je crois qu'effectivement le nom donné par Stéphane Prouzeau à la lettre de son réseau,
etablir diagnosticTRANSPARENCE, est le terme juste pour définir le rôle des diagnostiqueurs immobiliers. Cette notion de transparence est essentielle parce que si nous sommes nombreux à être propriétaires, nous pouvons nous aussi être acquéreurs ou même locataires, et, d'une façon ou d'une autre, ces diagnostics immobiliers existent pour mettre tout le monde d'accord, pour apporter de l'information et éviter demain de se retrouver avec des vices cachés ou des anomalies sérieuses dont nous n'avions pas connaissance au moment de la transaction. Donc je pense qu'il était fondamental de mettre en place une réglementation, même si pour certaines personnes, elle peut apparaître un peu contraignante, un peu lourde, coûteuse.
Pourtant, rappelons-le, une transaction immobilière se chiffre souvent à plusieurs centaines de milliers d'euros, tandis que les diagnostics c'est une enveloppe de quelques centaines d'euros pour bénéficier des informations permettant de prendre les bonnes décisions.
Car faire établir des diagnostics immobiliers, c'est un peu comme faire un bilan de santé chez son médecin généraliste, cela permet de savoir dans quel état se trouve le logement. Avant les diagnostics, j'ai vu plein de gens qui tentaient de vendre leur bien sans se rendre compte de leur mauvais état, sans savoir qu'il comportait de l'amiante, des termites ou constituait une véritable passoire énergétique, et donc que sa valeur réelle sur le marché n'était pas celle qu'ils en espéraient. Et pour les occupants, les diagnostics leur garantissent désormais de vivre dans un lieu qui apporte du confort, de la sécurité, de la performance énergétique, etc.
Les diagnostics immobiliers sont devenus essentiels pour tous.

En France, la décision d'achat d'un logement est en grande partie basée sur l'affect, contrairement à d'autres pays notamment anglo-saxons. Mais quels sont selon vous les principaux éléments techniques que doivent regarder les candidats acquéreurs ?films diagnostic immobilier

Je suis assez d'accord sur l'importance de l'affect, et je considère même qu'il joue un rôle primordial dans le processus d'achat lorsque le lieu où vous allez vous installer rentre en ligne de compte. C'est-à-dire que l'émotionnel est d'autant plus fort à partir du moment où l'on décide par exemple de quitter une grande métropole pour s'installer à la campagne, en bord de mer ou à la montagne, car il peut nous pousser à faire l'acquisition d'un bien immobilier atypique, par exemple un vieux chalet, une vieille ferme, etc. D'où l'importance alors encore accrue des diagnostics immobiliers qui apportent, eux, une vision plus factuelle et réaliste du bien convoité.
vision factuelleQuand vous achetez un logement de mauvaise qualité et qu'à un moment donné vous vous lancez dans des travaux, il faut avoir conscience de ce que vous achetez et de l'importance des travaux à réaliser pour mieux isoler, mieux se couvrir, avoir une installation électrique en bon état, utiliser des sources d'énergie plus propres et puis, surtout, pour s'assurer que le bien dont on fait l'acquisition est confortable et sain pour soi et sa famille.
Dans tout le panel de diagnostics techniques qui existent, il y a bien sûr le diagnostic de performance énergétique qui est devenu primordial depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat & Résilience, mais tout ce qui touche effectivement aux termites, à la mérule, à l'amiante, au plomb dans les peintures, etc, sont aussi à mon sens des éléments fondamentaux à connaître au moment de l'acquisition d'un bien immobilier. C'est ce qu'il faut vérifier via les différents diagnostics qui sont réalisés. Ils n'indiquent pas seulement une échelle de valeur sur le bien immobilier en matière de performance énergétique, par exemple avec le DPE, mais ils permettent d'assurer à celles et ceux qui vont y habiter un réel confort dans un logement sain.
Je crois qu'il s'agit de la priorité des gens, par rapport au lieu où l'on se projette, nous n'avons pas envie d'emmener notre famille dans un endroit qui n'est pas sain. C'est ce que les diagnostics immobiliers apportent aujourd'hui aux consommateurs que nous sommes tous.

Dès le 1er janvier 2025, ce sera au tour des logements classés G (environ 600 000 logements) de ne plus pouvoir être mis en location. Quel est votre sentiment sur cette réglementation particulièrement contraignante qui participe à la lutte contre les passoires thermiques ?

Je suis persuadé qu'il est urgent d'inciter davantage les propriétaires de logements énergivores à réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Imposer des échéances contraignantes me paraît indispensable, c'est l'intérêt de tous d'atteindre cet objectif d'améliorer la performance énergétique d'une grande partie du parc de logements afin de réduire massivement nos émissions de gaz à effet de serre. Cependant, je déplore que toute cette réglementation liée à la rénovation énergétique soit aussi instable et aussi complexe à comprendre pour les propriétaires malgré les campagnes de communication des pouvoirs publics. Je crois que nous devons être à la 4e version du DPE, tandis que les dispositifs de crédit d'impôt ou d'aide évoluent sans cesse. A un moment donné, vous pouvez par exemple bénéficier d'une aide pour installer un poêle à bois ou une source d'énergie différente, puis 2 mois plus tard ce n'est plus le cas. Il est tout de même très difficile de s'y retrouver pour les propriétaires.
Dans ce contexte, les diagnostiqueurs jouent d'ailleurs un rôle central pour les orienter.
En ce qui concerne cette échéance de janvier 2025, je pense que les pouvoirs publics devront peut-être l'aménager, car elle risque encore de faire sortir de très nombreux logements du marché locatif alors que dans certaines parties du territoire nous souffrons d'une véritable pénurie de logements. Sans oublier que, parmi les propriétaires bailleurs, il y a certes des gens qui ont les moyens de financer les travaux et qui ne les réalisent pas, mais il y en a d'autres, plus fragiles, qui vont devoir s'endetter pour pouvoir continuer à percevoir des revenus locatifs dont ils ont absolument besoin pour vivre.
Sur ce plan, tout le monde n'est pas sur un pied d'égalité. Il faut donc appliquer cette réglementation avec bon sens. Pour ma part, je suis propriétaire d'un appartement qui nécessitait d'importants travaux d'isolation : nous avons réalisé ces travaux pour faire en sorte que cet appartement, dans lequel vit une personne qui ne se plaignait pourtant pas fondamentalement du froid ou d'inconfort, reste aux normes énergétiques et soit parfaitement sain.

DPE : les questions les plus fréquemment posées aux cabinets AGENDA en 2024

Il n'est pas rare de voir circuler des informations imprécises voire erronées sur la validité des diagnostics immobiliers. Fournir des documents valides à un acquéreur ou à un locataire constitue pourtant un impératif pour les acteurs impliqués dans la transaction. En la matière, un petit rappel réglementaire n'est jamais inutile...

Les dernières évolutions du DPE

Pourquoi le DPE a-t-il changé pour les petites surfaces ?rapport etiquette dpe

L'échelle des DPE des logements de moins de 40 m² a évolué au 1er juillet 2024.
Les pouvoirs publics ont considéré que la méthode de calcul du DPE « 3CL », pour ces logements, était pénalisante par rapport au ratio d'eau chaude sanitaire pris en compte et au ratio de la surface de murs donnant sur l'extérieur (dite déperditive) par rapport à la surface habitable.
Précisons que le calcul n'a pas changé, seule l'échelle de classification a évolué. Le changement de note concerne environ 140 000 logements sur 6 millions de biens en G !
Si vous avez un DPE antérieur au 1er juillet 2024 pour un logement de moins de 40 m², en allant sur le site de l'ADEME, vous pouvez voir si son classement a évolué et imprimer une attestation avec le nouveau classement. Attention, peu de biens ont évolué.

Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2024 est-il toujours valable ?

Oui, cela ne change pas sa durée de validité.

Qu'est-ce que la surface de référence ?

La surface de référence est la nouvelle surface prise en compte pour le calcul du DPE, à compter du 1er juillet 2024. Cette surface est la surface habitable du logement (R 156-1, Code de la construction et de l'habitation), à laquelle sont ajoutées les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux chauffés pour l'usage principal d'occupation humaine, d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.
Cela permet de mieux prendre en compte le mode d'occupation des locaux.

surface dpe

Est-ce que la nouvelle surface de référence impacte le classement des DPE ?

La réponse est oui pour les maisons individuelles ayant une surface dite « annexe » importante et dans ce cas l'impact est plutôt positif. Par contre, quasiment pas d'impact pour les appartements, sauf ceux ayant un sous-sol chauffé pour l'occupation humaine.

Mieux comprendre le rapport du DPE

Pourquoi mon appartement, au dernier étage, n'a pas le même classement que celui de mon voisin, 2 étages en-dessous ?

Parce que votre appartement a davantage de surface déperditive liée à la toiture ou au toit terrasse, ce qui n'est pas le cas de votre voisin en étage intermédiaire.

Pourquoi je n'ai pas le même classement que celui du DPE réalisé il y a 10 ans sur le même logement ? J'ai perdu une classe !

C'est à cause de la méthode de calcul qui a changé.
Il y a 10 ans, certains DPE étaient calculés sur la base des consommations réelles. Aujourd'hui, le résultat est une estimation obtenue à partir des caractéristiques techniques (enveloppe et équipements) de votre logement. De plus, la méthode de calcul a elle aussi évolué en 2021 (juillet et octobre).

Est-ce qu'un DPE réalisé en 2024 pour une location est le même que celui réalisé pour une vente, sur un même logement ?

Oui, depuis la nouvelle version du DPE en juillet 2021, il n'y a qu'un seul modèle de rapport utilisé pour la vente comme pour la location.

Pourquoi y a-t-il 2 classements sur le rapport ?

Le premier classement correspond à l'estimation de la quantité annuelle d'énergie utilisée en kWh/m²/an, pondéré par le classement GES. C'est ce classement qui est utilisé pour une annonce immobilière.
Le second correspond à l'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la nature et à la quantité d'énergie utilisée.

Pourquoi l'estimation de la consommation en euros sur le DPE n'a rien à voir avec ce que je paye réellement ?

La méthode 3CL est une méthode standardisée permettant d'évaluer la performance énergétique des logements en France et de les comparer entre eux. Elle est basée sur les caractéristiques physiques du bâtiment et ses équipements. Elle ne prend pas en compte les habitudes de vie, la météo, le temps d'occupation...

Questions annexes

De quoi avez-vous besoin pour réaliser mon DPE ?

Nous avons besoin de l'ensemble des documents justificatifs correspondant aux caractéristiques techniques de votre logement (descriptif de la construction, factures de travaux, types d'isolation, facture d'entretien de la chaudière...). Plus vous fournissez de documents, plus le résultat final est juste.
Il faut aussi nous communiquer l'identifiant fiscal du bien.

Les travaux recommandés dans le DPE sont-ils obligatoires ? Même si le DPE classe mon logement en G ? Et si je vends mon logement alors qu'il est en G, dois-je entreprendre des travaux préalablement à la vente ?

Comme leur titre l'indique, "Recommandations d'amélioration de la performance", les travaux d'amélioration sont recommandés et non obligatoires. Vous pouvez donc vendre un logement classé G sans réaliser de travaux d'amélioration. En revanche, à partir du 1er janvier 2025, vous ne pourrez plus mettre en location un logement classé G.

Mon locataire est en place depuis décembre 2014, il ne compte pas quitter le logement et le DPE arrive à expiration en décembre 2024. Dois-je réaliser un nouveau DPE ?

En cas de reconduction tacite, vous n'avez pas l'obligation de fournir un nouveau DPE à votre locataire, puisqu'aucune signature n'est nécessaire à cette étape de la location. Mais le ministère précise que le locataire "est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence".

Je vais faire des travaux dans mon logement. Si je vous envoie les devis des artisans, pouvez-vous réaliser une simulation en les prenant en compte ?

Nous réalisons des DPE Projetés qui prennent en compte les travaux prévus.
Pour cela, nous partons du DPE réel du logement, nous faisons évoluer les caractéristiques techniques du bien suivant les devis des entreprises de travaux et nous vous remettons un DPE Projeté. Ce dernier n'est valable ni pour une vente ni pour une location, mais il permet d'anticiper le futur classement du DPE avant même la réalisation des travaux.

J'ai un DPE datant de 2020, est-il encore valable ?

Les DPE réalisés entre 01/01/2018 au 30/06/2021 ne sont valables que jusqu'en fin d'année 2024.

 

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