DPE : quand l'erreur coûte plus que la perte de chance
Longtemps, les juges ont indemnisé les acquéreurs lésés par un DPE erroné selon un principe bien établi : la perte de chance de négocier un meilleur prix.
Une logique d’autant plus cohérente qu’avant juillet 2021, ce diagnostic n’était pas encore opposable.
Mais les décisions récentes montrent une évolution.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 21 février 2025 donne un aperçu de la doctrine en vigueur avant juillet 2021.
Le diagnostiqueur avait utilisé la méthode sur factures pour un bien construit après 1948, une erreur flagrante puisque la méthode 3CL était obligatoire.
Résultat : une étiquette B très flatteuse, alors que cinq nouveaux DPE l’ont ensuite classé en D “limite E”.
Sans cette faute, les acquéreurs auraient négocié un prix inférieur.
La cour condamne donc le diagnostiqueur sur la base de la perte de chance (7,5 % du prix, soit 36 000 euros).
La perte de chance, la seule option ?
Un arrêt important montre cependant une évolution de l’approche des juges.
Il émane de la cour d’appel de Rouen (28 août 2024).
Ici, les vendeurs avaient sciemment écarté un premier DPE classant le bien en G pour en produire un autre beaucoup plus favorable (D).
L’agence immobilière connaissait l’existence du diagnostic défavorable, et le diagnostiqueur avait utilisé une méthode inadaptée tout en produisant une description lacunaire.
Face à cette triple défaillance, la cour abandonne la perte de chance et adopte un autre raisonnement : un diagnostic erroné et dissimulé prive les acquéreurs de l’information essentielle sur la performance réelle du bien.
Elle condamne donc les vendeurs, l’agent immobilier et le diagnostiqueur au coût réel des travaux nécessaires pour remettre le logement à niveau, soit 61 000 euros.
Il n’est malheureusement pas rare qu’un donneur d’ordre considère les repérages amiante déjà en sa possession (avant-vente, DTA) comme suffisants pour sécuriser un chantier.
Mais se passer d'un repérage avant-travaux se révèle extrêmement dangereux sur les plans sanitaires et environnementaux et expose le donneur d’ordre à de lourdes sanctions.
En juillet 2016, la Cour de cassation a ainsi définitivement condamné un propriétaire à supporter, seul, les conséquences de sa négligence.
Il disposait pourtant d’un repérage avant-vente dans lequel le diagnostiqueur avait bien spécifié qu'un repérage complémentaire serait nécessaire en cas de travaux, mais il avait préféré ne pas suivre ces recommandations.
La suite : découverte d'amiante dans les cloisons, interruption du chantier, désamiantage et d’importants surcoûts qu’il a dû supporter seul, sa tentative pour faire porter le chapeau au diagnostiqueur s’étant révélée vaine.
Pour ne pas se retrouver dans cette situation, une seule solution !
Faire appel à un diagnostiqueur Agenda qui, en fonction du programme des travaux prévu, pourra déterminer les investigations complémentaires nécessaires afin que les entreprises puissent remplir leurs obligations réglementaires en matière d’évaluation initiale des risques.
Un revirement qui incite à la vigilance
Si la perte de chance reste la règle, la jurisprudence montre une évolution nette :
lorsque l’erreur résulte d’une méthode non conforme ou d’un manque de transparence, la réparation peut devenir intégrale.
Dans les situations les plus graves, elle ne se limite plus à un pourcentage du prix, mais vise à remettre le bien au niveau énergétique tel qu’il a été présenté aux vendeurs.
Une tendance à suivre de près, alors que l’opposabilité du DPE et les contentieux associés continuent d’affluer sur le bureau des juges.
