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21.04.2019 JURISPRUDENCE IMMOBILIER : Les anomalies électriques signes de non-décence

Que risque un bailleur en cas d'anomalie électrique et de problème de décence d'un bien loué ?

Poursuivie pour non-paiement des loyers, la locataire obtient en partie gain de cause puisque le logement ne pouvait être utilisé conformément à sa destination.

En première instance, la locataire avait été condamnée à s’acquitter de sa dette : quelque 5 000 euros d’impayés pour la location d’un immeuble à usage mixte.

Dans cette affaire, la locataire d’un local à usage commercial de salon de coiffure situé à Montmirail dans la Marne (51), comportant un logement s’avérant être son habitation principale, conteste sa condamnation à payer des arriérés de loyers.

Elle justifie son refus de régler une dette bien réelle, par l’existence de multiples désordres qui affectent son logement et le rendent impropre à sa destination.

Condamnée en première instance en 2018

Une ordonnance du tribunal de grande instance de Chalons-en-Champagne rendue le 19 juin 2018 avait ordonné à la locataire de régler les loyers impayés ainsi que les frais irrépétibles. Cette dernière a relevé appel de cette ordonnance le 25 juillet 2018 et le 13 novembre, le président de la chambre civile de la même cour a ordonné la clôture de l’instruction de cette affaire.

Appelée à l’audience du 26 novembre et renvoyée au 11 décembre 2018, la cour d’appel de Reims en a infirmé partiellement le jugement le 5 février 2019, en retenant les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle retient ainsi les conclusions du diagnostiqueur dans le cadre de l’expertise judiciaire : des revêtements contenant du plomb « au-dessus des seuils en vigueur », et surtout « des anomalies de l’installation intérieure d’électricité ». « Il sera précisé sur ce dernier point que l’électricité est apparue ancienne avec des fils dénudés sortant des boîtes, des dominos apparents, de vieux plombs et des éléments de porcelaine. »

Pour la cour d’appel de Reims, ces différents éléments rendent le bien loué impropre à sa destination.

Par conséquent, « eu égard aux manquements indubitables du bailleur relativement aux réparations lui incombant et à l’obligation de délivrer un logement décent, il conviendra d’accueillir l’exception d’inexécution à hauteur de la moitié des sommes dues par la preneuse, étant rappelé qu’elle n’allègue ni n’établit aucune impossibilité d’exploitation commerciale. » Pour la partie commerciale du bien loué, rien n’empêchait en effet la preneuse de continuer à exercer son activité de coiffure. La locataire voit donc le montant de ses arriérés divisés par deux.

Cour d’appel de Reims, 5 février 2019, n°18-016531.

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