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23.10.2019 La loi Carrez : encore et toujours incontournable

Gilles Carrez propose une loi encadrant le mesurage de superficie des biens

 

La désormais célèbre loi Carrez signait l'acte de naissance, en 1996, des diagnostics immobiliers qui se sont depuis lors multipliés. Ces diagnostics ont pour objectif d'apporter des informations précieuses aux acquéreurs, mais aussi aux locataires d'un bien immobilier. Cette dimension informative inspirait déjà largement le texte de 1996, qui porte le nom du député promoteur du projet de loi : Gilles Carrez, homme politique de droite, membre du RPR et longtemps président de la Commission des Finances. Applicable aux biens en copropriétés, le mesurage loi Carrez a permis d'appliquer une règle unifiée et commune de mesure de la superficie immobilière. Et en 2019 ? Le diagnostic loi Carrez est toujours d'actualité !

Carrez et l'immobilier : inséparables !

En 1996, Gilles Carrez innove en proposant une loi encadrant le mesurage de superficie des biens situés en copropriété, lors de leur vente. Son texte a lancé la mode des diagnostics immobiliers nécessaires à la vente, puis à la mise en location des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel. Grâce aux règles du mesurage loi Carrez, il est possible de savoir exactement ce que l'on achète, les conflits ultérieurs sont moins nombreux et les droits de l'acquéreur sont mieux protégés.

Pour y parvenir, la loi Carrez invente une règle commune, qui s'applique aux locaux en clos couvert, et aux surfaces dont la hauteur est supérieure à 1 m 80. On compte les placards non pris dans l’épaisseur de murs sans autorisation, dès lors qu'ils ont une hauteur supérieure à 1 m 80, mais pas les embrasures de portes ou de fenêtres, les caves, les balcons, les gaines techniques, les cages d'escalier, etc. On défalque aussi l'épaisseur des parois et cloisons.

La révolution loi Carrez

La loi Carrez introduit une véritable révolution dans l'immobilier, en imposant plus de rigueur dans la détermination des surfaces. Auparavant, des règles diverses coexistaient, et l'acheteur ne savait pas toujours laquelle avait été employée pour mesurer son futur bien. Véritable phénomène de mode, la loi Carrez était tout à coup sur toutes les lèvres - sans forcément être toujours bien comprise.

 D'autres notions ont fait leur apparition depuis, et le moins qu'on puisse dire est que pour l'acquéreur, la superficie qu'il achète n'est pas toujours très claire. Il n'est ainsi pas rare qu'on trouve pour un même bien plusieurs indications de surface différentes, ce qui n'est pas sans jeter le trouble et qui n'était évidemment pas l'intention initiale de Gilles Carrez ! Bien au contraire, dirons-nous.

Surface habitable et mesurage loi Carrez

Ce sont deux notions différentes, mais qui se ressemblent d'autant plus que la règle de calcul est pour ainsi dire la même. Rappelons-nous : dans le mesurage loi Carrez, on enlève tout ce qui n'est pas clos couvert, comme un balcon, par exemple, et on défalque les surfaces correspondant à des éléments, à savoir des embrasures de portes ou de fenêtre, des rampants de moins d’1,80 m, des gaines techniques, en particulier.

Eh bien, il en va exactement de même de la surface habitable d'un logement. Avec quelques différences subtiles, importantes à comprendre pour qui veut s'y retrouver dans les mesurages immobiliers. La première est le domaine d'application : la loi Carrez ne concerne que les copropriétés (vente). Elle exclut les locaux de moins de 8 m², comme des chambres de bonnes. Elle ne s'applique pas aux bien vendus en VEFA, c'est-à-dire à construire.loi carrez

Découvrez le tableau comparatif surfaces Habitable/Carrez

Mesurage de superficie : quels enjeux ?

Il n'y a pas que la superficie pour évaluer le prix d'un logement ou d'un local commercial, mais il faut avouer que dans un contexte de flambée du prix au m², c'est quand même la superficie exacte qui permet le mieux de déterminer si l'on fait, ou pas, une bonne affaire. Evidemment, vous vous intéresserez aussi à la localisation du bien, à son état et à ses équipements, mais sa taille, et donc sa superficie, reste un argument de poids.

Pour une maison individuelle ou un bien acheté en VEFA, misez sur la surface habitable. Pour un appartement dans l'ancien, en copropriété, sur la loi Carrez. Mais attention ! Cette dernière comprend une tolérance de 5%, une sorte de marge d'erreur, aux conséquences moins importantes en 1996 qu'aujourd'hui, où le prix du m² a flambé. Faire évaluer la superficie par un diagnostiqueur formé et assuré est donc indispensable si on ne veut pas avoir de mauvaises surprises et surpayer son bien.

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