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16.02.2021 État des risques : six mois, surtout pas plus

Jurisprudence

jurisprudence-erpL’État des risques et pollutions (ERP) ne bénéficie pas toujours de l’attention qu’il mérite. Le document n’a pourtant rien d’anodin, en témoigne une nouvelle jurisprudence (*).

Les faits. En 2014, un couple d’acquéreurs signe une promesse de vente, qu’il refuse cependant de régulariser quelques mois plus tard. Bien que l’immeuble ait ensuite été vendu à un tiers, les vendeurs réclament le versement de la clause pénale prévue par l’avant-contrat.

Devant la cour d’appel de Bordeaux, ils obtiendront gain de cause, les ex-acquéreurs se voyant condamnés à verser quelque 15 000 euros. La Cour de cassation vient toutefois de casser l’arrêt au motif que l’état des risques annexé à la promesse de vente n’était plus valable. Elle rappelle au passage que le document doit être « établi par le vendeur moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente, l’acquéreur pouvant poursuivre la résolution du contrat en cas de non-respect de ces dispositions ».

Sans surprise, la Cour de cassation confirme donc la jurisprudence existante. En 2019 (**), elle avait déjà annulé la vente d’un terrain de camping, parce que l’état des risques n’avait pas été mis à jour entre la promesse de vente et l’acte de vente, passant sous silence le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé entre-temps. Plus de dix ans après, la Cour de cassation avait alors confirmé l’annulation de la vente.

Ces deux récents arrêts rendus par la plus haute juridiction, sont une nouvelle démonstration de l’importance de l’état des risques et de ses mises à jour à chacune des étapes de la vente.

(*) Cour de cassation, Ch. civ. 3, 17 décembre 2020, n° 19-20.617.

(**) Cour de cassation, Ch. civ. 3, 19 septembre 2019, n° 18-16700, 18-16935, 18-17562.

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