Vous vous demandez comment sont calculées les charges de copropriété ou pourquoi la voix d'un copropriétaire pèse plus ou moins lors des assemblées générales ? Tout repose sur les millièmes de copropriété. Ces unités, souvent méconnues, déterminent la part que chaque propriétaire détient dans les parties communes d’un immeuble et influencent directement le montant de ses charges et son pouvoir de décision. Dans cet article, nous vous expliquons comment sont calculés les millièmes, quels critères entrent en jeu, et pourquoi ils sont essentiels.
Les millièmes de copropriété : comment sont-ils calculés et à quoi servent-ils ?
Dans une copropriété, la répartition des charges et le pouvoir de décision ne se font pas au hasard. Chaque copropriétaire détient une fraction des parties communes, exprimée en millièmes (ou tantièmes), qui reflète la place de son lot dans l’ensemble immobilier.
Ces millièmes sont indispensables pour la mise en copropriété, l’élaboration de son règlement, le calcul des charges, les ventes futures... Comprendre ce calcul est essentiel pour anticiper les obligations financières et le poids dans les décisions collectives de chaque propriétaire.
Qu’est-ce qu’un millième en copropriété ?
Le terme « millième » désigne une unité de mesure utilisée pour attribuer à chaque lot (appartement, cave, parking...) une part proportionnelle des éléments communs de l’immeuble (toiture, escaliers, ascenseur, etc.). Il s’agit d’une clé de répartition, utilisée à la fois pour les dépenses de la copropriété et pour déterminer le droit de vote de chaque copropriétaire en assemblée générale.
Chaque copropriétaire possède un certain nombre de millièmes, proportionnel à la valeur de son lot.
Les millièmes de copropriété déterminent ainsi la quote-part des parties communes affectée à chaque lot : autant dire que leur calcul doit être rigoureux, car ces millièmes sont aussi garants de l’équité des charges entre copropriétaires.
La base légale
En France, le calcul des millièmes est régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Si la loi du 10 juillet 1965 a fixé les grands principes de ces millièmes en demandant de ne pas s’en tenir à la superficie de chaque lot, mais aussi de considérer sa consistance et sa situation, leur calcul n’est pas encadré et peut vite se révéler un casse-tête pour le néophyte.
Quels critères entrent en compte dans le calcul des millièmes ?
Le nombre de millièmes attribué à chaque lot est déterminé en fonction, notamment, de :
La superficie du lot
La surface habitable (ou surface privative) constitue la base du calcul. Plus un logement est grand, plus sa part dans les parties communes sera importante, toutes choses égales par ailleurs.
La nature du lot
L’usage ou la destination du bien est également pris en compte. Par exemple, un local commercial ou un bureau en rez-de-chaussée pourra se voir attribuer plus de millièmes qu’un appartement, s’il est considéré comme générant plus d’usure sur les parties communes.
La situation dans l’immeuble
L’étage, l’exposition, la vue ou encore l’accessibilité influencent la valeur du lot. Un appartement avec vue dégagée ou un appartement bien orienté peut avoir une valeur plus élevée qu’un autre de même surface mais moins bien situé.
Pourquoi ces millièmes sont-ils importants ?
Les millièmes sont utilisés à plusieurs niveaux :
Pour répartir les charges de copropriété (nettoyage, éclairage des communs, chauffage collectif, frais d’entretien, etc.)
Pour pondérer les votes lors des assemblées générales : un copropriétaire qui détient 300 millièmes a plus de poids dans les décisions qu’un autre qui en détient 100.
En conclusion
Le calcul des millièmes en copropriété est une étape essentielle pour garantir une gestion juste et transparent, mais il n'est pas simple.
Il est donc fortement conseillé de recourir à un tiers indépendant, impartial et rompu à cet exercice si délicat.
Exercice que le réseau AGENDA Diagnostics pratique depuis plus 20 ans et qui permet de vous apporter un service global avec le diagnostic technique global (DTG) de copropriété.
