Immobilier : attention à l'état des risques
Sous son aspect accessible et facile, l’état des risques est souvent perçu comme une simple formalité administrative. A tort ! …
L’obligation réglementaire liée à l’état des risques, qui fait partie du dossier de diagnostic technique, a connu diverses appellations et se nomme désormais État des risques et pollutions (ERP).
Il s’agit d’un dispositif d’information des acquéreurs et locataires (IAL) qui permet de situer un bien immobilier au regard d’un éventuel plan de prévention des risques (naturels, miniers et technologiques) et des zonages sismiques et à potentiel radon.
L’ERP donne également une information relative à la pollution de sols et une autre relative aux sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique.
Il doit avoir été réalisé depuis moins de six mois et accompagner toute vente et location. L’état des risques est parfois considéré à la légère.
À tort, car la loi est claire : « En cas de non-respect des obligations d’information du vendeur ou du bailleur, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente ou de la location » selon le Code de l’environnement (art. L125-5). Quand on sait que la « résolution » d’un contrat en termes juridiques impose que chacune des deux parties retrouve la situation dans laquelle elle était avant de contracter, ce jugement peut rapidement déboucher sur des situations dramatiques !
Plusieurs cas de résolutions de ventes sont apparus à travers la jurisprudence de ces dernières années. Par exemple, en décembre 2017, la cour d’appel d’Orléans a annulé une vente qui remontait à 2010, car le vendeur n’avait pas informé l’acquéreur de son bien d’un risque de mouvement de terrain consécutif à une sécheresse. Il avait même bénéficié d’une indemnité au titre d’un arrêté de catastrophe naturelle pris quelques années auparavant !
Ces informations auraient dû figurer dans l’état des risques.
A défaut, le vendeur de l’époque a donc été tenu de recouvrer la propriété du bien immobilier … et bien entendu, d’en rembourser le produit de sa vente !
