Diagnostic immobilier : vos obligations

Amiante, plomb, parasites, gaz, électricité, performance énergétique, audit énergétique ... la santé et la sécurité sont devenues un véritable enjeu pour la protection de l’environnement et des personnes.

QUI EST CONCERNÉ ?

Particuliers, entreprises, propriétaires, vendeurs, acquéreurs, bailleurs, agences immobilières, administrateurs de biens, notaires, établissements financiers … Chacun est concerné par la  réglementation du diagnostic immobilier quelle que soit l'origine du bien. 

RÉCAPITULATIF DIAGNOSTICS IMMOBILIERS LOCAUX D’HABITATION :

  Tableau donné à titre indicatif d’après la réglementation au 01/09/2018 © Reproduction interdite, même partielle, sans l’autorisation écrite d’AGENDA France

* Suppose l’absence de modification du bien et l’existence juridique du cabinet de diagnostic
** À refaire si le diagnostic a été réalisé avant le 1er janvier 2013
*** Location : décret amiante à paraître

LES OBLIGATIONS LIEES A CHACUN DES DIAGNOSTICS

REPERAGE AMIANTE POUR VENTE ET DOSSIER TECHNIQUE AMIANTE (constat de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante -listes A et B) 

Identifier et localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante incorporés dans un immeuble bâti et susceptibles de libérer des fibres d’amiante en cas d’agression mécanique résultant de l’usage des locaux (chocs et frottements) ou générée à l’occasion d’opérations d’entretien et de maintenance. Il est basé sur les listes A et B de matériaux et produits mentionnés à l’Annexe 13-9 du Code de la Santé Publique et ne concerne pas les équipements et matériels (chaudières, par exemple).

DIAGNOSTIC PLOMB (CREP- Constat de risque d’exposition au Plomb)

Mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non. Décrire leur état de conservation et repérer, le cas échéant, les situations de risque de saturnisme infantile et de dégradation du bâti. Les résultats du CREP doivent permettre de connaître non seulement le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant), mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb (encore non accessible). Ce constat porte sur les revêtements accessibles depuis le logement ou le cas échéant depuis les parties communes, y compris les revêtements extérieurs (volets, portail, grille, etc.). La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP. Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant, tels que les buanderies, caves, garages, etc.

DIAGNSOTIC TERMITES (État relatif à la présence de termites dans le bâtiment)

Rechercher et repérer, au moment de l'intervention, des traces visibles d'infestations ou altérations provoquées par des termites. Il s’agit d’un examen visuel de l'ensemble des parties visibles et accessibles susceptibles d'être démontées sans outils, ainsi que de sondages non destructifs des bois (sauf parties déjà altérées ou dégradées) au moyen d’un poinçon.
Les éléments cachés (plafonds, murs, sols) par du mobilier, des revêtements de décoration de type moquette, PVC, lambris, panneaux bois, isolation, cloison ou tout autre matériau pouvant masquer un élément bois, ne peuvent être examinés par manque d’accessibilité. Les parties d’ouvrage et éléments en bois inclus dans la structure du bâtiment, les éléments coffrés ou les sous-faces de planchers ne peuvent être contrôlés, la mission du diagnostiqueur n’autorisant pas de démontage ni de destruction.

L’intervention n’a pas pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, même s’il y a bûchage (enlèvement de matière, afin de vérifier jusqu’où s’est répandue l’attaque). Le constat n’a de valeur que pour la date de la visite et est exclusivement limité à l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment objet de la mission.

DIAGNOSTIC ELECTRICITE (État de l’installation intérieure d’électricité)

Identifier, par des contrôles visuels, des essais et des mesurages, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes. En aucun cas, il ne constitue un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis d’une quelconque réglementation.
Diagnostiquer l’ensemble d’une installation intérieure d’électricité à basse tension d’un local à usage d’habitation, située en aval de son appareil général de commande et de protection.
Sont exclus :

• les matériels d’utilisation amovibles,
• les circuits internes des matériels d’utilisation fixes, destinés à être reliés à l’installation électrique fixe,
• les installations de production d’énergie électrique du générateur jusqu’au point d’injection au réseau public de distribution d’énergie ou au point de raccordement à l’installation intérieure,
• les circuits de téléphonie, de télévision, de réseau informatique, de vidéophonie, de centrale d’alarme, etc., lorsqu’ils sont alimentés en régime permanent sous une tension inférieure ou égale à 50 V en courant alternatif et 120 V en courant continu.

Sont concernés les constituants visibles, visitables, de l’installation au moment du diagnostic, sans déplacement de meubles ni démontage de l’installation électrique (hormis le démontage des capots des tableaux électriques lorsque cela est possible) ni destruction des isolants des câbles.
Certains éléments dangereux de l’installation intérieure d’électricité peuvent ne pas être repérés, notamment :

• les parties de l’installation électrique non visibles (incorporées dans le gros œuvre ou le second œuvre ou masquées par du mobilier) ou nécessitant un démontage ou une détérioration pour pouvoir y accéder (boîtes de connexion, conduits, plinthes, goulottes, huisseries, éléments chauffants incorporés dans la maçonnerie, luminaires des piscines plus particulièrement) ;
• les parties non visibles ou non accessibles des tableaux électriques après démontage de leur capot ;
• l’inadéquation entre le courant assigné (calibre) des dispositifs de protection contre les surintensités et la section des conducteurs sur toute la longueur des circuits.

DIAGNOSTIC GAZ (État de l’installation intérieure de gaz)

Evaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, au moyen de contrôles visuels, d’essais et de mesurages, sans préjuger de la conformité de l’installation vis-à-vis de quelque réglementation que ce soit.
Il concerne :

• tous les dispositifs de production individuelle de chaleur ou d’eau chaude sanitaire, quelle que soit la puissance, faisant partie de l’installation intérieure de gaz,
• les installations d’appareils de cuisson s’ils sont alimentés par une tuyauterie fixe.

Diagnostiquer ces quatre domaines clés de l’installation intérieure de gaz : la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et la combustion.
Vérifier les constituants visibles et accessibles de l’installation au moment du diagnostic, sans montage ni démontage, sans préjuger des modifications susceptibles d’intervenir ultérieurement sur toute ou partie de l’installation.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (D.P.E.)

Estimer par la méthode 3CL (calcul des consommations conventionnelles dans le logement), la quantité d'énergie consommée par mètre carré et par an, pour une utilisation standardisée d’un bâtiment ou de la partie d’un bâtiment ; ou la calculer en fonction de relevés de consommations pour les logements construits avant 1948 et ceux avec système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire collectif sans comptage individuel.
Etablir une classification en fonction de valeurs de référence, afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer les performances énergétiques des biens : étiquettes consommations énergétiques et émissions de gaz à effet de serre.
Emettre des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.
Le propriétaire doit tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.
Le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces relatives à sa vente ou sa location.

AUDIT ENERGETIQUE REGLEMENTAIRE

Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation en monopropriété et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G [...], un audit énergétique doit être réalisé. L'audit énergétique formule notamment des propositions de travaux qui présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante (notamment classe A ou B).
L'audit mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et indique les aides publiques existantes destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.

ETAT DES RISQUES ET POLLUTIONS (ERP)

Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques (PPR) naturels prévisibles, technologiques ou miniers, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'État, ou encore dans des zones à potentiel radon de niveau 3, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. À cet effet, un état des risques et pollutions (ERP) est établi à partir des informations mises à disposition par le Préfet.
D’autre part, lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité dans le cadre d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, minière ou technologique, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé.
S’ils n’impliquent pas d’obligation ou d’interdiction réglementaire particulière, les aléas connus ou prévisibles qui peuvent être signalés dans les divers documents d’information préventive et concerner l'immeuble, ne sont pas mentionnés par cet état ;
Cet état, à remplir par le vendeur ou le bailleur, est destiné à être en annexe d'un contrat de vente ou de location d'un immeuble.

INFORMATION MERULE 

La mérule fait partie des agents de pourriture cubique brune. Cinq types de mérules sont connus dans l’habitat. La mérule la plus fréquente dans le bâti et la plus dévastatrice de bois d’œuvre est la serpula lacryman. Son apparition est liée à l’humidification du bois (22 à 35%), à la température (entre 7 à 26 °C), à l’atmosphère confinée et à l’obscurité. Les filaments se développent sur les murs et interviennent dans le transport de l’eau et traversent sur plusieurs mètres les murs et maçonneries.
La loi Alur prévoit un dispositif d’information qui se base sur les connaissances et caractéristiques locales de développement du champignon. Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble concerné, ou à défaut le propriétaire, est tenu d’en effectuer la déclaration en mairie. Lorsque la mérule est présente dans les parties communes d’un immeuble soumis à la loi du 10 juillet 1965 (en copropriété), cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. Lorsque des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d’un risque de mérule.
En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans la zone délimitée par l’arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir une information sur la présence d’un risque de mérule.
Ce dispositif d’information est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

DIAGNSOTIC ASSAINISSEMENT

Les termes « installation d’assainissement non collectif » désignent toute installation d'assainissement assurant la collecte, le prétraitement, l'épuration, l'infiltration ou le rejet des eaux usées domestiques des immeubles  ou parties d’immeubles non raccordés à un réseau public de collecte des eaux usées.
Le diagnostic de bon fonctionnement et d’entretien consiste, sur la base des documents fournis par le propriétaire de l’immeuble et lors d’une visite sur place, à :
Identifier, localiser et caractériser les dispositifs constituant l’installation ;

Repérer l’accessibilité et les défauts d’entretien et d’usure éventuels ;

Vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires en vigueur ;

Constater que le fonctionnement de l’installation ne crée pas de risques environnementaux, de risques sanitaires ou de nuisances.

Notre mission porte sur les parties visibles et accessibles, sans démontage ni manipulation pouvant entraîner une détérioration du système.
Le contexte réglementaire de notre mission est défini par l’article L2224-8 du Code Général des Collectivités Territoriales, l’article L1331-1-1 du Code de la Santé Publique, l’arrêté du 6 mai 1996 fixant les modalités du contrôle technique exercé par les communes sur les systèmes d'assainissement non collectif, l’arrêté du 6 mai 1996 fixant les prescriptions techniques applicables aux systèmes d'assainissement non collectif, l’arrêté du 7 septembre 2009 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif, et l’arrêté du 7 septembre 2009 fixant les prescriptions techniques applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2 kg/j de DBO5.

MESURAGE LOI CARREZ 

Le diagnostiqueur, après contrôle de l’état descriptif de division, procède à l’élaboration du certificat de mesurage qui mentionne la superficie «loi Carrez», conformément à la réglementation, ainsi que les surfaces non prises en compte, afin de donner une information plus complète et valorisante sur la réalité de la surface totale du bien mesuré.
La superficie « Loi Carrez » est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ni des lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés.

SURFACE HABITABLE

Le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation.
La surface habitable d'un logement doit être calculée à partir de la surface de plancher construite, en déduisant les surfaces d’implantation des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ainsi que celles représentées par les embrasures de portes et de fenêtres. La superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements ne sont pas pris en compte dans le calcul. Il en est de même des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

ETAT DES LIEUX 

Location de locaux à usage d’habitation :

L’état des lieux doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. L’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :
À l’entrée et à la sortie du logement : Le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) ; Sa date d’établissement ; La localisation du logement ; Les noms et adresses des parties au bail et/ou de leurs représentants ; Les éventuels relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ; Le détail et la destination des clés et autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ; La description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments de chaque pièce et partie du logement ; La signature des parties ou de leurs représentants ;
À la sortie du logement : L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ; La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ; Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au bail ;
La forme du document permet la comparaison de l’état du logement entre l’entrée et la sortie des lieux ;
L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Location de locaux commerciaux :

Lorsque, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, la durée totale du bail ou des baux successifs n’est pas supérieure à trois ans, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

LOGEMENT DECENT

Le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Le bailleur est obligé d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Notre mission consiste à procéder au contrôle des critères de décence définis par le Décret n°2002-120 : conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, éléments d'équipement et de confort, surface habitable.
Notre mission porte sur les parties visibles et accessibles, depuis l’intérieur du logement concerné, sans démontage ni manipulation de mobilier. Le fonctionnement des équipements reliés aux réseaux d’électricité, de gaz et d’eau, ne peuvent être vérifiés que s'ils sont alimentés.
Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent : il appartient au donneur d’ordre de vérifier ce point-là.

LES ATOUTS

• Pour le vendeur : être exonéré de la garantie des vices cachés et présenter son bien en toute transparence pour éviter tout litige.
• L'acquéreur et le locataire : disposer d'une information complète et objective sur le bien immobilier avant la signature.
• Pour le professionnel de l'immobilier (Notaire, agent immobilier, administrateur de biens …) : avoir une véritable connaissance technique du bien à évaluer, à vendre ou à louer, afin d'en informer précisément les bénéficiaires de l'opération immobilière et de sécuriser ainsi la transaction.

La démarche du diagnostiqueur immobilier va permettre à tous les acteurs de mieux maîtriser l’aspect technique et réglementaire du bien, objet de l’opération immobilière.