Vous vendez un appartement ou une maison ?

Vous voulez vendre un appartement ou une maison ? Vous allez devoir fournir à l'acquéreur, au plus tard au moment de la signature du compromis, un dossier de diagnostics immobiliers. La composition de ce dossier varie en fonction de la date de construction du bien, ainsi que de la zone géographique où il se situe, certains diagnostics portant sur des risques locaux. Une partie de ces diagnostics doit aussi être communiquée au futur locataire par son bailleur.

Quelle est la fonction des diagnostics immobiliers ?

Avant tout, il faut savoir que les diagnostics immobiliers ont une fonction informative, de protection (santé et sécurité), de préservation de l’environnement et d’exonération de la garantie des vices cachés. Ils n'imposent pas de travaux au bailleur ni au vendeur, sauf pour le plomb dans certains cas et pour l’assainissement autonome en cas de risques. Ils ont pour but d'informer précisément l'acquéreur sur ce qu'il achète. Il en résulte que les diagnostics immobiliers constituent souvent la base d'une négociation du prix. En effet, l'acquéreur peut argumenter en s'appuyant sur une évaluation des travaux qu'il lui faudra faire réaliser après la vente.

On estime qu'un bien ayant un classement DPE de E, F ou G subit à la vente une décote entre 15 et 25%. De même, un logement peu énergivore, qui permettra au locataire de se chauffer à peu de frais, se louera plus facilement, pour un loyer plus élevé. A l'avenir, les bailleurs de logements F ou G ne pourront plus augmenter les loyers. On voit à l'aide de ces exemples quel impact peuvent avoir les diagnostics immobiliers sur la vente d'un bien d'une part, sur sa mise en location d'autre part.

Les différents diagnostics immobiliers

Quand on parle de diagnostics immobiliers, on pense immédiatement au DPE, le diagnostic de performances énergétiques. Une réaction logique, au regard du prix de l'énergie. Pour autant, les dossiers de diagnostics comprennent d'autres évaluations du bien. Parmi les diagnostics obligatoires figurent :

• le diagnostic amiante
• le diagnostic plomb
• le diagnostic de l'installation d'électricité et de gaz dans les logements où ces installations ont plus de 15 ans
• le diagnostic termites dans les zones à risques identifiées par les préfectures
• l'état des risques et pollutions
• le diagnostic de mesurage loi Carrez en copropriété
• le diagnostic assainissement lorsque le logement dispose d'une fosse septique.

Il existe aussi un diagnostic mérule, qui est facultatif, mais fortement recommandé. Précisons enfin qu'à compter de 2020, l'étude de sol, facultative à ce jour, sera obligatoire pour la vente d'un terrain constructible.

Validité des diagnostics immobiliers

Faire réaliser des diagnostics immobiliers par un diagnostiqueur certifié a évidemment un coût, mais il n'est pas toujours nécessaire de les faire renouveler, certains étant valables sur une longue durée. La difficulté provient de ce que chaque type de diagnostic, ou presque, a sa propre durée de validité. Ainsi, le DPE est valable 10 ans. Vous devez en fournir une copie avec le bail de location, mais vous pourrez utiliser le même sur toute la durée. Pour le plomb et l'amiante, la validité est illimitée dans le temps si rien n'a été repéré. A l'inverse, la validité est à apprécier en fonction des obligations réglementaires pour l'amiante et d'un an (vente) ou 6 ans (location) pour le plomb si le diagnostic est positif : ces matériaux doivent en effet être évalués régulièrement.

Les diagnostics gaz et électricité sont valables pour une période de trois ans, les termites, 6 mois et l'assainissement 3 ans. Concernant l'état des risques et pollutions, la validité n'est que de 6 mois.

L'établissement du dossier de diagnostic peut donc être perçu comme une contrainte pour le propriétaire, mais en faisant appel à un diagnostiqueur certifié, il dispose de garanties appréciables en cas de conflit avec un locataire ou avec un acheteur.