Diagnostics des immeubles en COPROPRIETE

Mise en copropriété, conservation de l’immeuble, préservation de la santé et de la sécurité des occupants, rénovation énergétique, les diagnostics immobiliers sont autant d’outils destinés à garantir une gestion éclairée, et donc sereine, des copropriétés.

En raison de la complexité d’une réglementation qui oscille entre obligations plus ou moins explicites et recommandations, l’appréhension des diagnostics dans l’environnement des copropriétés n’est toutefois pas toujours aisée.

AGENDA Diagnostics aide les professionnels à mieux s’y retrouver parmi les obligations et les spécificités des diagnostics immobiliers en copropriété.

Les différents diagnostics des copropriétés

DIAGNOSTICS DES IMMEUBLES EN COPROPRIÉTÉcopropriété gestion diagnostic

Dès leur création et tout au long de leur existence, les copropriétés doivent respecter des obligations réglementaires qui participent à leur préservation et à la sécurité de leurs occupants.

Obligatoires ou conseillés, ils visent à assurer :

  • La création de la copropriété et des règles qui la régissent ;
  • L’identification des désordres qui pourraient menacer l’intégrité des immeubles ;
  • Une évaluation des risques pouvant menacer la santé et la sécurité des occupants ;
  • L’information des syndics, des copropriétaires et des occupants sur les enjeux de performances énergétique et environnementale afin, le cas échéant, d’aider à la programmation d’actions d’amélioration.

À ce titre, les syndics jouent un rôle stratégique d’information, de conseil et de rappel des obligations réglementaires auprès des copropriétaires.

QUELLES SONT LES PROCHAINES ÉCHÉANCES DES IMMEUBLES COLLECTIFS ? 

L'obectif 2050 est de parvenir à la neutralité carbonne pour le logement, Les échéances des prochaines années concernent :

  • le PPPT (Projet de plan pluriannuel de travaux) depuis le 1er janvier 2023, pour les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d'habitation de + 15 ans
  • le DPE Collectif depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles collectifs d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
  • Le vendeur doit remettre à l'acquéreur d'un lot, le PPT ou à défaut le projet de PPT :
    01/01/2024 : Copropriétés de + 200 lots
    01/01/2025 : Copropriétés de 51 à 200 lots
    01/01/2026 : Toutes les copropriétés

Voici le détail des échéances en fonction du nombre de lots de copropriété :

echéances immeuble collectif diagnostic

DIAGNOSTICS POUR LA MISE EN COPROPRIETE

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DIAGNOSTICS POUR LA GESTION DE LA COPROPRIETEmise en copropriété diagnostic

DIAGNOSTICS CONSEILLES :

Millièmes de copropriété

Étape essentielle de l’établissement de l’État descriptif de division (EDD) d’une copropriété, le calcul des millièmes sert à déterminer la quote-part des parties communes de chaque lot et à répartir équitablement les charges.

Un socle de la vie en copropriétémillièmes de copropriété

Dans une copropriété, chaque copropriétaire possède un lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

Ces quotes-parts sont calculées en tantièmes (proportion d’une grandeur déterminée) généralement exprimés en millièmes, véritable unité de mesure de la copropriété. Le calcul des différents tantièmes ou millièmes conditionne notamment :

  • Le pourcentage de voix au moment du vote de l’assemblée générale ;
  • La répartition et donc le paiement des charges de copropriété.

Comment établit-on les millièmes affectés à chaque lot ?

Il faut tout d’abord mesurer la superficie de chaque lot. C’est à cette superficie que sont ensuite appliqués des coefficients de pondération de consistance (nature, hauteur sous plafond) et de situation (orientation, niveau). Le rapport entre cette superficie pondérée et la superficie pondérée totale de tous les lots de la copropriété permet de calculer le nombre de tantièmes (ou de millièmes) affectés à chaque lot.

Quand procéder au calcul des millièmes ?

Dès la mise en copropriété d’un immeuble. Mais certaines situations peuvent également conduire à recalculer les millièmes de copropriété :

  • La division, la fusion ou la modification de lots ;
  • La transformation d’une partie commune en partie privative ;
  • Le changement de destination d’un lot.

Cette modification devra faire l’objet d’une résolution portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec des majorités qui diffèrent selon les situations.

Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Auparavant optionnel (volontaire), le Plan pluriannuel de travaux (PPT) est généralisé par la loi Climat & Résilience à l’ensemble des copropriétés à usage d’habitation de plus de 15 ans.
memento ppt
Que dit la réglementation ?

L’article 14-2 de la loi n° 65-557 instaure l’obligation d’élaborer un projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT) pour tous les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 15 ans soumis au statut de la copropriété.

Que comprend le projet de PPT ?

Le projet de PPT comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du DPE de l’immeuble et, le cas échéant, à partir du DTG dès lors que ce dernier a été réalisé :

  • La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
  • Une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d’atteindre ;
  • Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
  • Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de Plan pluriannuel de travaux. Le projet de PPT est à actualiser tous les 10 ans.

Mise en oeuvre du PPTplanning ppt projet plan pluriannuel

Le syndic initie toutes les démarches relatives à l’élaboration et à la mise en oeuvre du PPT :

  • Inscription à l’ordre du jour de l’AG des copropriétaires des modalités d’élaboration du projet de PPT votées à la majorité des voix exprimées ;
  • Présentation du contenu du projet de PPT lors de la première AG suivant son élaboration ou sa révision et inscription à l’ordre du jour de la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT, soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, s’il fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années ;
  • Inscription à l’ordre du jour de chaque AG appelée à approuver les comptes, soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en oeuvre de l’échéancier du PPT adopté.

Le syndic aura aussi pour mission d’étudier les aides existantes lors de l’établissement du plan de financement. Les travaux prescrits dans le PPT ainsi que leur échéancier sont également intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Incidences sur le fonds de travaux

Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation de plus de 10 ans, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux pour faire face aux dépenses résultant :

  • De l’élaboration du projet de PPT et, le cas échéant, du DTG ;
  • De la réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté par l’AG des copropriétaires ;
  • Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
  • Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le PPT.

Lorsqu’un PPT a été adopté, le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux ne pourra être inférieur ni à 2,5 % du montant des travaux prévus, ni à 5 % du budget prévisionnel. Le versement de la cotisation par chaque propriétaire se fait selon les mêmes modalités que celles appliquées pour les provisions du budget prévisionnel. L’AG peut cependant décider de suspendre les cotisations au fonds de travaux si :

  • Le montant du fonds de travaux excède le montant du budget prévisionnel ;
  • Et si un PPT a été adopté, lorsque le montant du fonds de travaux excède 50 % du montant des travaux prévus.

Calendrier d’entrée en application du PPT

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