Historique du diagnostic immobilier les origines et les évolutions

 La réalisation de différents diagnostics immobiliers est obligatoire de nos jours à la fois pour la mise en location ou la vente d'un bien. Ce qui est aujourd'hui de l'ordre de l'évidence n'a pourtant pas toujours existé. Dans cet article, nous revenons sur l'historique du diagnostic immobilier et les évolutions qu'il a connues.

A l'origine des diagnostics immobiliers

Le premier diagnostic immobilier voit le jour en 1996 : il s'agit de la loi Carrez sur la mesure de la superficie des lots en copropriété. Votée en décembre 1996, cette loi a été appliquée à partir de juin 1997 et marque en quelque sorte la naissance des diagnostics immobiliers. A l'époque, pas de préoccupation énergétique en vue. L'objectif était principalement d'informer l'acquéreur d'un bien immobilier situé dans une copropriété de la superficie exacte dont il allait être propriétaire.

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Le diagnostic visait donc déjà une meilleure information de l'acquéreur, ce qui sera par la suite l'un des objectifs des diagnostics introduits ultérieurement. En 2009, la loi Boutin viendra compléter la loi Carrez, en imposant la mention de superficie pour la mise en location d'un bien.

Les diagnostics immobiliers plomb et amiante : mieux protéger l'acquéreur et le locataire

La préoccupation sanitaire fait son entrée dans le monde des diagnostics immobiliers avec les diagnostics plomb et amiante. C'est ainsi que le diagnostic plomb est rendu obligatoire à la fin des années 90, plus précisément en 1998. Son champ d'action sera précisé et étendu en 2006. L'utilisation de l'amiante a été interdite en France en 1997. Mais dès 1996 apparaît l'obligation de repérage des flocages et calorifugeages. Dans la foulée, la loi instaure l'obligation du diagnostic amiante, sous une forme encore embryonnaire.

En 2002, il devient ainsi nécessaire de faire réaliser un diagnostic amiante avant la démolition des bâtiments. Alors qu’en 2003 une simple attestation de compétence amiante suffisait, à compter de 2007, les diagnostiqueurs doivent disposer d'une certification pour le diagnostic amiante, nécessaire à l'exercice de leur métier. Le diagnostic amiante avant travaux commence à poindre en 2005 (protection des travailleurs). En 2013 apparaît le 'Dossier amiante - parties privatives'. Il s'agit donc d'une évolution sur le long terme, qui a vu se multiplier, mais surtout se préciser les diagnostics immobiliers, les années 2000 ayant favorisé la naissance de nombreuses obligations nouvelles pour les vendeurs et les bailleurs.

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique

Dans les années 2000 toujours, les préoccupations écologiques et énergétiques s'imposent sur le devant de la scène. Ces préoccupations se reflètent dans l'instauration du Diagnostic de performance énergétique des logements. C'est en réponse au Plan Climat de l'époque que ce diagnostic parmi les plus connus aujourd'hui voit le jour. En 2006, le DPE devient obligatoire pour vendre un bien immobilier.

A compter de 2007, il s'applique aux constructions neuves et s'impose aux propriétaires souhaitant louer leur bien. Le DPE consiste à attribuer une évaluation énergétique aux logements, allant de A pour les plus économiques, à G pour les plus énergivores. La fonction de ce classement est d'informer le maître d'ouvrage, l'acquéreur ou le locataire de la consommation énergétique du logement et de l'inciter, le cas échéant, à mettre en œuvre des mesures d'économie d'énergie. Le développement du DPE s'inscrit par ailleurs dans le cadre des normes de construction, la RT 2005 tout d'abord, puis la RT 2012.

En 2021 la méthodologie évolue, il devient opposable, l'étiquette énergétique du DPE est modifier et le rapport devinet plus pédagogique.

En 2023 l'Audit énergétique règlementaire est instituée dans le cadre de la loi Climat et Résilience d'août 2021, la réalisation d'un audit énergétique règlementaire va devenir progressivement obligatoire lors de la vente de maisons individuelles et de bâtiments collectifs d'habitation en monopropriété. Il concerne les passoires énergétiques :
les biens classés F et G : avril 2023
les biens classés E en janvier 2025
les biens classés D en janvier 2034

En complément du DPE, l'audit énergétique permet aux propriétaires de bénéficier de la présentation de scénarios de travaux réalisables pour améliorer leurs performances énergétiques et environnementales.

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Les autres diagnostics immobiliers

Diagnostic de l'état parasitaire du logement

L'obligation de réaliser un diagnostic de l'état parasitaire dans les zones contaminées identifiées par la préfecture date de 1999.

Etat des risques naturels et technologiques

Ce diagnostic voit le jour en 2006. S'y ajoute, en 2013, l'Etat des risques miniers devenu aujourd'hui l'ERP (état des risques et pollutions).

Les diagnostics gaz et électricité

Le diagnostic gaz apparaît en 2007, le diagnostic électricité en 2009. Ces deux diagnostics sont obligatoires dans le cadre d'une vente immobilière, dès lors que les installations ont plus de 15 ans. A compter de 2018, ces diagnostics gaz et électricité doivent aussi être annexés au contrat de bail de tout type de logement.

Historique du diagnostic : l'essentiel

• 1996 : superficie de loi Carrez + repérage des calorifugeage et flocages (en amiante)
• 1998 : premier diagnostic plomb (ERAP) 
• 1999 : diagnostic état parasitaire, selon la zone
• 2003 : obligation d'une attestation de compétence amiante pour être diagnostiqueur immobilier (abrogée depuis)
• 2005 : certification des diagnostiqueurs (obligatoire à partir de 2007) + création du dossier de diagnostic + apparition du diagnostic amiante avant travaux
• 2006 : deuxième diagnostic plomb (CREP) + DPE vente + Etat des risques naturels et technologiques (ERNT) devenu ERP
• 2007 : diagnostic gaz + DPE constructions neuves et locations
• 2009 : diagnostic électricité
• 2011 : diagnostic assainissement non collectif
• 2013 : nouveau DPE + dossier amiante des parties privatives + nouvelle attestation de compétence amiante
• 2021 : évolution du DPE
• 2023 : premier audit énergétique règlementaire

Comme on peut le voir, les diagnostics visent à la protection de l'acquéreur et du locataire. Ils se sont développés dans le temps, se sont aussi multipliés et ont gagné en technicité. En évolution constante, ils nécessitent du diagnostiqueur immobilier un important travail de mise à jour de ses connaissances théoriques et pratiques. Une formation initiale ne suffit donc pas. La nécessité de disposer d'une certification pour les différents diagnostics immobiliers impose une capacité d'adaptation aux exigences techniques et législatives nouvelles. Le métier de diagnostiqueur est donc soumis à des évolutions, au fil de la loi et de l'apparition de nouveaux diagnostics.