Loi Carrez : calculer la surface de son bien immobilier

De quand date la loi Carrez ?

On appelle loi Carrez la loi 96-1107 datant du 18 décembre 1996 et visant à garantir aux acheteurs d'un bien immobilier en copropriété de disposer de la mesure précise de la superficie privative. Cette superficie est établie par un mesurage loi Carrez. Les différents documents se rapportant à la vente doivent mentionner cette superficie.

La loi Carrez porte le nom de l'homme politique du parti des Républicains qui est à l'initiative du texte. Elle est qualifiée en 1996 de "loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété", ce qui indique clairement son objectif. Il convient de noter que le mesurage loi Carrez de la superficie privative ne s'applique pas à l'achat de logements en VEFA, sur plan ; elle ne s'applique pas non plus aux terrains destinés à la construction.

Qui est Gilles Carrez, rédacteur de la loi du même nom ?

Gilles Carrez, rédacteur de la célèbre loi Carrez, est principalement connu pour ce texte relatif à la mesure de la surface privative lors de la vente de lots de copropriété. Il s'agit d'un homme politique de droite, du parti des Républicains, député RPR à compter de 1993. Gilles Carrez a aussi été président de la Commission des finances de l'Assemblée entre 2012 et 2017.

A quels enjeux répond la Loi Carrez ?

La Loi Carrez a pour objectif de déterminer la surface Carrez, c'est-à-dire la surface des parties privatives des différents lots acquis par un acheteur en copropriété. Les enjeux de la loi sont clairement indiqués dans le titre complet qu'elle porte lors de son adoption en 1996 : "Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété".

Cette garantie est apportée à l'acquéreur à travers le résultat d'un diagnostic mesurage Loi Carrez, qui détermine avec précision les superficies achetées et vise à éviter les conflits ultérieurs. Le mesurage de Loi Carrez indique très précisément la méthode de calcul de la surface privative, alors que les normes pour la déterminer étaient bien plus floues avant son adoption.

Quel est le contenu de la loi Carrez ?

La loi Carrez impose que soit mentionnée la superficie du bien dans les différents documents relatifs à la vente d'un logement ou local en copropriété. La surface Carrez sera donc à indiquer dans les compromis, promesses de vente ou promesse d'achat, ainsi que dans les actes authentiques. Sont concernés les biens destinés à l'habitation, mais aussi les locaux professionnels. Le diagnostic Carrez concerne donc les appartements, mais aussi les maisons, dès lors qu'elles appartiennent à une copropriété, les commerces ou les bâtiments de bureaux. Le diagnostiqueur mesure la superficie privative au sol, dans tous les locaux clos et couverts, à l'exception des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1 m 80.

La superficie Carrez consiste aussi à déduire les différentes surfaces parce qu'elles sont couvertes par des cloisons, des cages d'escalier, des murs, des gaines techniques .... Ne sont pas non plus pris en compte les terrasses ou balcons s'ils ne figurent pas dans l'état descriptif de division du lot. On compte à l'inverse la superficie des placards (non pris dans l'épaisseur de murs sans autorisation), dès lors qu'ils ont une hauteur sous plafond supérieure à 1 m 80.

Quelles sont les nouveautés qu'introduit la loi Carrez ?

Le mesurage de loi Carrez a eu pour effet de fournir une règle de calcul unique des superficies privatives en copropriété et donc de limiter le risque de contestations ultérieures à la vente, tout en garantissant à l'acquéreur de disposer d'une surface que l'on peut comparer à celle d'un autre bien.

L'évaluation du prix au m² en copropriété est donc plus aisée à effectuer et cela de manière plus rigoureuse. La règle est la suivante : le diagnostiqueur prend en compte la surface des planchers des biens en clos couvert, sauf la partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80. Il déduit aussi les superficies occupées par les murs, les cloisons, les gaines, les embrasures (portes et fenêtres), les marches et cages d'escalier.

A quels types de bâti la loi Carrez s'applique-t-elle et auxquels ne s'applique-t-elle pas ?

La surface Loi Carrez s'applique à tous les types de bâtis, dès lors qu'ils répondent aux règles mentionnées dans le texte. Le mesurage Loi Carrez s'applique aux biens en copropriété et a pour objet de déterminer la superficie privative des lots. Les biens peuvent être à usage professionnel ou d'habitation.

On prend en compte uniquement les locaux en clos couvert et le texte précise quelles parties de la superficie au sol sont exclues de la mesure (murs, balcons, embrasures, caves, garages, boxes, cages d'escalier, etc.) Les lots ayant une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas concernés par le mesurage Loi Carrez. C'est le cas, par exemple, des chambres de bonnes.