Diagnostic technique global en copropriété : ce que vous devez savoir

En quoi consiste un DTG ?

Le diagnostic technique global ou DTG est obligatoire d’une part lors de la mise en copropriété de tout immeuble construit depuis plus de 10 ans, d’autre part, il doit être mis à l’ordre du jour des assemblées générales des copropriétés existantes (à usage partiel ou total d’habitation), en vue notamment de programmer un plan pluriannuel de travaux. Le DTG en copropriété offre une projection sur les 10 années à venir en indiquant les mesures à prendre pour améliorer l'existant et pour le conserver.

Ce diagnostic peut donc aussi être pratiqué dans les locaux à usage d'habitation dès lors que les copropriétaires réunis en assemblée générale ont décidé de le faire réaliser. La liste des travaux préconisés par le DTG est inscrite dans le carnet d'entretien de l'immeuble et elle doit être communiquée aux nouveaux acquéreurs d'un logement pour les informer des frais qu'ils auront à supporter.

Quelles informations contient le diagnostic technique global ?

Le DTG en copropriété rassemble les principales informations relatives au bâti. Le diagnostiqueur analyse l'état des différentes parties communes, il propose des améliorations portant aussi bien sur la gestion technique du bâtiment que sur sa gestion patrimoniale. Il effectue un audit énergétique ou un DPE de l'immeuble. Le DTG permet d’établir une liste des travaux nécessaires à la conservation de la copropriété et évalue de manière globale le coût à prévoir pour leur réalisation.

Dans quels cas le diagnostic technique global est-il obligatoire ?

Le diagnostic technique global en copropriété a été rendu obligatoire par la loi ALUR dès lors qu'il y a création d'une copropriété dans un bâtiment de plus de 10 ans ou que l'immeuble est frappé d'un arrêté d'insalubrité. Le DTG permet d'informer les acquéreurs d'un ou de plusieurs lots de l'état général de la copropriété et des travaux à prévoir, donc des dépenses qu'ils auront à engager dans les 10 années à venir. Le diagnostic technique global est donc indispensable en cas de vente d'un appartement.

Ce sont les copropriétaires réunis en assemblée générale qui décident de la réalisation d'un DTG et chargent le syndic du suivi de l'affaire. Ce dernier doit après la réalisation du diagnostic le présenter aux copropriétaires. Le DTG sert de base aux décisions de travaux de la copropriété et permet l'élaboration d'un plan pluriannuel de rénovation, d'entretien ou d'amélioration du bâti.

Peut-on se dispenser du diagnostic technique global pour certains types de bien ?

Le diagnostic technique global n'est requis que pour les copropriétés nouvellement créées dans des immeubles de plus de 10 ans. On peut donc s'en dispenser si le bâti a moins de 10 ans ou encore s'il ne s'agit pas d'une nouvelle copropriété et si aucun arrêté d'insalubrité n'a été pris. En revanche, la possibilité doit être donnée aux copropriétaires de se prononcer lors de la réunion d'une assemblée générale pour la réalisation d'un DTG.

Qui peut réaliser le diagnostic technique global en copropriété ?

La ou les personnes réalisant le diagnostic technique global possèdent et justifient un certain nombre de compétences et moyens sur :

• Les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
• Les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
• Les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
• La thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
• La terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
• Les textes législatifs et réglementaires traitant de l'habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d'accessibilité, le règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d'entretien des équipements communs ;
• La gestion financière des copropriétés permettant d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat des copropriétaires ;
• Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Enfin, le décret impose également que les personnes réalisant cette prestation justifient d’un diplôme BAC+3 dans les techniques du bâtiment.

Qui peut intervenir suite à un DTG ?

Suite à un diagnostic technique global, c'est d'abord le syndic qui intervient, en informant les copropriétaires des résultats de l'analyse pratiquée par le diagnostiqueur. Si l'assemblée des copropriétaires décide de suivre les prescriptions ou certaines des prescriptions du rapport de diagnostic, les professionnels du bâtiment concernés pourront intervenir tour à tour pour effectuer les réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble.

Différents corps de métier seront sollicités, couvreurs pour la toiture, maçons pour des travaux de structure et de consolidation, électriciens si le diagnostic technique global a mis en évidence des anomalies relatives à l'installation électrique dans les parties communes. Il sera également possible de faire réaliser une isolation du bâtiment par l'extérieur pour en améliorer les performances énergétiques ou d'avoir recours aux services d'un chauffagiste si le système collectif de chauffage doit être remplacé.

Quels éléments peuvent être concernés par le DTG en copropriété ?

Le diagnostic technique global porte bien son nom en ce qu'il se veut un reflet le plus précis et le plus exhaustif possible de la copropriété. Il rassemble tout d'abord des éléments techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble : état du bâti, de la maçonnerie en particulier, état de la couverture et de la charpente, état des menuiseries dans les parties communes, diagnostic de l'installation électrique, éventuellement du système collectif de chauffage. Mais le DTG s'intéresse aussi à la gestion de la copropriété telle qu'elle est pratiquée par le syndic, et vérifie que celle-ci est conforme aux règles en vigueur.